이번 주 강남구 시장은 매매가격 약세를 알리는 지표와 압구정 재건축 추진, 청담동 임대차 관련 경매 소식이 함께 나왔다. GPlace 실거래 집계에서는 구 전체의 중위가격과 거래량을 확인하되, 주간 지수나 개별 단지 거래와는 기준이 다르다는 점을 살펴야 한다.
이번 주 나온 소식
마포구 아파트 매매가격은 한국부동산원 집계에서 9월 넷째 주 전주보다 0.08% 올랐고, 강남구는 0.56% 하락했다. 서울 아파트값은 86주 연속 상승했지만 상승폭이 둔화했고, 강남3구 약세가 이어지는 가운데 용산구는 22주 만에 하락 전환했다.
금리와 집값의 관계는 한 방향으로만 설명하기 어렵다는 분석이 나왔다. 금리와 경기 흐름이 맞물리는 만큼 유동성 변화만으로 부동산 시장의 움직임을 단정하기 어렵다는 내용이다.
강남구는 압구정 한양7차를 기존 압구정 6구역에서 분리하는 정비구역·정비계획안을 공람했다. 계획안에는 한양7차를 현재 239가구에서 최고 49층, 268가구로 재건축하는 내용이 담겼다.
청담동에서는 전세로 거주했던 다세대주택이 집주인의 파산 선고 뒤 경매에 다시 나왔다. 임차권등기는 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 채 이사하더라도 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도로 소개됐다.
전국 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률은 올해 1월부터 지난달 18일까지 5.6대 1로 집계됐다. 공공분양과 분양가상한제 적용 단지에는 상대적으로 수요가 몰렸고, 분양가 부담과 자금 마련 부담이 청약 신청에 영향을 준 것으로 분석됐다.
서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 뒤 약 11개월 동안 갭투자 의심거래는 7579건에서 2442건으로 감소한 것으로 집계됐다. 강남구도 의심거래가 76.2% 줄었지만, 전체 의심거래 감소와 달리 거래 중 2030세대 비중은 높아졌다.
실거래로 확인해 보니
한국부동산원의 주간 매매가격 변동률과 GPlace 실거래 집계의 최근 3개월 매매 건수·3.3㎡당 중위가격은 기간과 표본, 지수인지 중위값인지 기준이 다르다. 한국부동산원 집계에서 강남구는 9월 넷째 주 0.56% 하락했고 올해 누적으로도 0.26% 내렸지만, GPlace 실거래 집계의 최근 3개월 3.3㎡당 중위가격은 1억 2,823만원으로 1년 전 같은 기간보다 +25.6%였다. 두 수치 가운데 어느 하나가 다른 쪽을 대신한다고 단정하기 어렵다.
GPlace 실거래 집계에서 강남구 아파트 매매는 최근 3개월 328건으로, 1년 전 같은 기간에는 668건이었다. 끝 달은 신고가 진행 중이므로 최근 3개월 건수만으로 거래가 줄었다고 볼 수 없으며, 2026.08 한 달 매매는 90건으로 1년 전 같은 달 115건이었다. 최근 3개월 전세는 1,678건, 3.3㎡당 보증금 중위는 3,744만원, 전세가율은 45%로 집계됐다.
도곡렉슬은 최근 12개월 매매 65건, 3.3㎡당 중위 1억 3,612만원으로 그 앞 12개월보다 +10.7%였다. 가장 최근 매매는 2026.09.15 전용 85㎡, 16층, 35억 7,000만원으로 집계됐으며, 단지별 거래와 중위가격은 강남구 전체 흐름과 구분해 볼 필요가 있다.
GPlace 실거래 집계의 최근 흐름은 2024.10 9,468만원에서 2026.09 1억 2,489만원으로 +31.9%였고, 모형 예측(참고용)은 2027.03 3.3㎡당 1억 3,268만원(+6.2%)이다. 강남구는 2026.10.07 기준 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역(아파트)으로 표시돼 있어, 예측과 규제 정보 모두 적용 시점과 조건을 따로 확인해야 한다.
중개 현장에서 볼 점
매수·임차 상담에서는 주간 가격지수와 실거래 중위값의 산정 기준, 신고 진행 여부, 단지별 거래 표본을 구분해 설명할 필요가 있다. 개별 매매는 면적과 층, 계약 시점이 다른 거래와 단순 비교하지 않도록 확인한다.
압구정 재건축은 분리 추진 계획의 진행 상황과 해당 단지의 정비계획을 확인하고, 청담동 경매 관련 상담에서는 등기상 권리와 임차권등기, 배당 관계를 살펴야 한다. 강남구의 규제지역 여부와 일시적 2주택 관련 양도기간 규정도 거래 시점과 주택별 조건을 기준으로 확인한다.