2026 서울머니쇼 플러스에 참여한 부동산 전문가들이 내년 시장을 두고 엇갈린 전망을 내놓으면서도, 실수요자는 공급과 입지, 자금 여력을 함께 살펴야 한다고 조언했다. 서울 아파트값이 87주 연속 상승해 역대 최장 기록을 새로 쓴 가운데, 규제와 세제 변화가 시장 흐름을 가를 변수로 꼽혔다.
‘이재명 정부 부동산 대전망’ 세션에는 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원과 남혁우 우리은행 연구원이 참여했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장, 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 겸임교수, 이주현 월천재테크 대표, 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장, 김인만 부동산경제연구소 대표도 시장과 매수 전략에 대한 의견을 제시했다.
전문가들은 강한 규제가 이어져 당분간 거래 시장이 활발해지기 어렵다고 봤다. 공급 부족이 가격을 떠받칠 것이란 전망이 있었지만 매수 시점에 대한 판단은 달랐다. 한문도 교수는 현재를 매도 기회로 보고 매수자에게 보수적으로 관망하라고 주문했다. 서울 아파트 월평균 거래량 6000건을 기준으로 거래 흐름을 살펴야 한다는 설명이다. 반면 이주현 대표는 전월세와 공급 부족을 근거로 내년에도 상승세가 이어질 것으로 봤다. 금리 상승으로 대출 여력이 줄면 거래가 감소하겠지만, 상승폭이 둔화할 가능성이 크다고 진단했다.
함영진 랩장은 서울과 경기 동남권의 상승세가 이어지더라도 올해보다 폭이 줄어들 것으로 예상했다. 다주택자와 입지 경쟁력이 낮은 자산 보유자에게는 비선호 주택을 정리할 기회가 될 수 있고, 무주택자와 수도권 핵심지로 갈아타려는 수요에는 매입 전략이 유효하다고 밝혔다. 김인만 대표는 강남권 조정을 상승 기대 약화보다 세금 부담을 고려한 차익 실현으로 해석하며, 2027년 상반기 매물 정리가 끝나면 반등할 가능성을 언급했다. 남혁우 연구원은 세제 개편 관련 불확실성으로 강남3구의 거래 둔화와 가격 조정이 이어지고 한강벨트는 보합권을 보일 것으로 전망했다.
김학렬 소장은 보유 주택 수를 늘리기보다 집의 경쟁력을 높이는 데 집중할 때라고 말했다. 전국이 함께 오르기보다 실수요가 탄탄한 지역과 그렇지 않은 지역의 차이가 벌어질 수 있다는 분석이다. 관심 지역으로는 마포·성동·동작 역세권과 과천, 분당·판교, 압구정·반포·잠실, 용산·성수 등이 거론됐다. 경기에서는 수원 영통·용인 기흥과 수지·화성 동탄, 지방에서는 울산과 부산 일부 대도시의 입지 우수 단지가 제시됐다. 함영진 랩장은 거래량과 매물량뿐 아니라 입주·인허가·착공 물량을 살펴 2~3년 뒤 공급도 확인해야 한다고 조언했다.
실수요자의 매수 판단에 대해서는 전세·월세·매매의 총비용과 거주 기간, 원리금 부담을 함께 따져야 한다는 의견이 나왔다. 남혁우 연구원은 자기자본이 집값의 60% 이상이고 대출 비중을 40% 이하로 감당할 수 있는 무주택자라면 매수를 검토할 수 있다고 봤다. 김학렬 소장은 갈아타기에서 기존 집을 최고가에 파는 것보다 더 나은 집으로 이동하는 데 드는 비용이 중요하다고 말했다.