데이터 방법론

원자료

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 공공데이터포털 실거래가 API — 지역 시세 · 실거래 지도 · 시세 추세와 예측
• 브이월드(국토교통부 공간정보) — 중개사무소 등록 현황 · 토지이용계획 · 공시가격 · 행정 경계 · 실측 건물
• 건축HUB 건축물대장 — 공부 자료 한 번에 보기 · 확인·설명서 점검
• legalize-kr(국가법령 원문 저장소) — 법령 개정 비교 · 요약, 계산기 요율·세율 대조
• 한국은행 경제통계시스템(ECOS) — 기준금리
• 한국자산관리공사 온비드 — 부동산 공매 목록
• 한국교육시설안전원 학구도 · 소상공인시장진흥공단 상가정보 — 입지 분석(통학구역 · 생활 편의 시설)
• OpenStreetMap(ODbL) — 역 위치 · 최근 준공 건물 외곽
• 국토교통부 · 언론사 공개 RSS — 부동산 뉴스 · 정책 소식(AI 가 다시 쓴 기사)

실거래는 매일, 학구도 · 상가정보는 갱신될 때(분기 · 반기), 실측 건물은 달마다 다시 받습니다.

실거래 시세

• 해제 신고된 거래는 뺍니다. 가격은 전용면적 기준 ㎡당 값을 3.3㎡당으로 바꿔 보입니다.
• 지역 시세는 최근 3개월 매매의 중위가입니다(평균이 아닙니다 — 고가 거래 몇 건에 흔들리지 않게). 매매가 3건보다 적으면 값을 내지 않습니다.
• 1년 변화는 최근 3개월과 1년 전 같은 3개월의 중위가를 견줍니다.
• 최근 실거래가 중위는 최근 12개월 안에 매매가 있는 단지마다 가장 최근 매매가를 모은 중위값입니다(단지 3곳 이상).
• 전세가율은 단지마다 전세 중위 ÷ 매매 중위를 내고 그 지역 단지들의 중위를 씁니다. 60 · 70 · 80% 구간은 법정 기준이 아닌 참고 구간입니다.

6개월 예측

• 시·도 · 시·군·구의 월별 3.3㎡당 매매가(최근 3개월 중위를 건수로 가중, 거래 3건 미만인 달 제외)에 감쇠 추세 지수평활(α 0.5 · β 0.15 · φ 0.9)을 씁니다. 모든 지역에 같은 값을 쓰고, 지역마다 맞추지 않습니다.
• 한도를 둡니다 — 중앙값은 한 달 ±1.5%(6개월 약 ±9%), 범위 끝은 한 달 ±3%(6개월 약 ±19%)까지만. 거래된 물건 구성이 바뀌어 중위가가 튄 것을 추세로 늘리지 않으려는 것입니다.
• 범위는 과거 12개 시점에서 같은 방법으로 예측해 실제와 맞춘 오차의 10~90% 분위입니다. 적중률은 오래된 시점 오차로 만든 범위가 최근 시점 실제를 담은 비율로 정직하게 잽니다. 오차 · 적중률을 지역 쪽에 함께 보입니다.
• 정책 · 금리 변화는 반영하지 않습니다. 개별 물건 시세가 아닙니다.

입지

• 초등학교는 점이 든 통학구역의 배정 학교까지 거리로 봅니다. 400m 안을 「초품아권」, 800m 안을 「도보 통학권」으로 부릅니다. 통학구역이 없는 곳은 가장 가까운 초등학교입니다.
• 역세권은 흔히 쓰는 직선 500m · 1km 기준입니다(법정 기준 아님).
• 상권 · 생활 편의 순위는 좌표가 있는 전국 단지 분포에서의 백분위입니다(반경 500m 점포 · 편의점 · 의원 · 약국, 1km 학원 · 독서실).
• 거리는 모두 직선거리입니다. 통학로 · 큰길 횡단 · 배정 예외(공동 · 자유 학구)는 교육지원청과 현장에서 확인하세요. 상가정보는 분기마다 갱신되어 새로 열거나 닫은 곳이 늦게 반영됩니다.

일조

• 시각은 진태양시입니다. 일조 시간은 진태양시 08~16시 사이 해를 볼 수 있는 시간이고, 연속 일조는 09~15시 안에서 잽니다.
• 실측 건물 외곽 · 높이(높이가 없으면 지상층수 × 층고, 그것도 없으면 6m)와 약 30m 격자 지형으로 앞 건물 · 산이 해를 가리는지 광선으로 계산합니다.
• 창 중심은 층 바닥 위 1.2m, 벽에서 0.4m 바깥에 둡니다. 라인은 볕 받는 긴 벽 10m 에 하나로 어림합니다. 나무 · 발코니 · 창 크기는 반영하지 않습니다. 감정이나 법적 판단이 아닌 참고값입니다.
• 단지 쪽의 동별 일조는 그해 동지 하루를 2분 간격으로, 동에서 400m 안의 건물로 미리 계산한 값입니다. 같은 주소의 지상 3층 이상 건물을 단지의 동으로 봅니다. 단지 평균의 시·군·구 안 순위는 계산을 마친 단지끼리 견줍니다.

연구 — 초품아 · 역세권 프리미엄

1. 최근 12개월 매매가 3건 이상인 아파트 단지마다 ㎡당 매매 중위가를 냅니다.
2. 같은 시·군·구 · 같은 준공 연도 구간(2016년 이후 · 2006~2015년 · 1996~2005년 · 1995년 이전) 단지 묶음의 중위가 대비 상대 가격을 계산합니다(묶음에 5곳 이상).
3. 거리 구간마다 상대 가격의 중위를 내고, 가장 가까운 구간과 가장 먼 구간을 견줍니다. 구간 표본이 30곳보다 적으면 싣지 않습니다.
4. 단지 규모 · 평형 · 브랜드는 맞추지 않았으므로 인과 효과가 아니라 같은 지역 · 연식 안의 가격 차이로 읽어야 합니다.

결과: 연구

단지 · 초등학교 · 역 쪽

• 단지 쪽은 최근 12개월 매매가 10건 이상인 아파트 단지만 검색에 냅니다(그 밖의 단지는 열리지만 색인하지 않습니다). 거래가 많은 단지부터 차례로 공개합니다.
• 초등학교 쪽은 학구도 통학구역 안 단지를 배정 학교(구역의 연계 학교 중 가장 가까운 곳)로 묶습니다. 역 쪽은 그 역이 가장 가까운 역인 1km 안 단지를 묶습니다. 매매가 3건 이상인 아파트 단지가 3곳 이상일 때만 색인합니다.
• 묶음의 3.3㎡당 값은 단지별 중위가의 중위이고, 같은 시·군·구 아파트 단지들의 같은 값과 견줍니다. 첫 문장의 숫자는 표와 같은 값입니다.

인용 · 이용 조건

GPlace 가 계산한 집계값(지역 시세 · 연구 · 내려받기 CSV)은 출처(GPlace, https://gplace.teamcat.app)를 밝히면 상업적 이용을 포함해 자유롭게 쓸 수 있습니다(CC BY 4.0). 원자료의 권리는 각 기관에 있고 그 조건을 따릅니다 — 역 위치는 OpenStreetMap(ODbL)입니다.