이번 주 동작구에서는 흑석동 정비사업의 계획 구체화와 정비사업 상담 확대가 함께 나왔다. 한편 정비구역 지정 권한 조정을 둘러싼 이견과 건설 경기 회복이 제한적이라는 판단도 드러나, 정비 추진 여건과 실거래 흐름을 나눠 살필 필요가 있다.
이번 주 나온 소식
서울시는 10월 29일 흑석동 204-104번지 일대 흑석10구역의 신속통합기획 가이드라인을 확정했다. 4만8693㎡ 부지에 최고 23층, 817가구 규모의 주거단지를 계획했으며, 흑석로를 폭 12m에서 15m로 넓히고 폭 14m 도로를 신설할 계획이다. 고구동산 능선 인접지는 6~8층, 낮은 지대에는 최고 23층 주동을 배치하는 등 지형과 경관을 고려했다.
전문건설공제조합은 총회에서 2027 사업연도 예산안을 의결하고 당기순이익 목표를 1440억원으로 정했다. 건설 경기 회복세가 제한적이라는 판단 등을 반영해 수익예산은 4851억원으로 책정했다.
서울시의 정비구역 지정 권한을 자치구에 이양하는 건의안을 두고 구청장들 사이에 이견이 나왔다. 국민의힘 소속 구청장 6명은 의결에 앞서 회의장을 떠났고, 남은 구청장들은 난개발 방지와 균형개발 등을 보완책으로 담아 건의안을 수정 가결했다.
동작구는 관내 80여개 정비사업 상담 수요에 대응해 11월부터 야간 상담과 찾아가는 상담을 추가한다. 야간 상담은 매월 마지막 주 수요일, 찾아가는 상담은 매주 금요일에 운영할 계획이다.
실거래로 확인해 보니
GPlace 실거래 집계의 최근 3개월 아파트 매매는 443건, 3.3㎡당 중위값은 6,360만원이다. 1년 전 같은 기간은 823건, 5,234만원이었고, 집계된 가격 변화는 +21.5%다. 서울시가 제시한 흑석동 정비계획의 가구 수·층수와 GPlace 실거래 집계는 정비계획의 규모와 실거래의 기간·표본·중위값이라는 기준이 다르므로, 어느 한쪽이 다른 쪽을 입증한다고 단정할 수 없다.
2026.08 한 달 매매는 124건으로, 1년 전 같은 달의 199건과 함께 비교할 수 있다. 다만 최근 3개월 수치는 끝 달 신고가 진행 중이라 적게 잡히므로 그 수치만으로 거래가 줄었다고 판단하기 어렵다. 최근 흐름의 3개월 가중 3.3㎡당 값은 2024.10 4,772만원에서 2026.09 6,346만원으로 집계됐다(+33.0%).
전세가율은 단지별 중위 기준 51%이며, 1년 가격 변화 순위는 시·군·구 237곳 중 25위다. 모형 예측(참고용)은 2027.03 3.3㎡당 6,639만원(+4.6%)이다.
중개 현장에서 볼 점
흑석동 계획은 가이드라인에 담긴 정비 구상과 실제 정비계획 입안 과정에서 구체화될 내용을 구분해 설명할 필요가 있다. 가구 수에는 공공임대주택이 포함되며 구체적인 규모는 정비계획 입안 과정에서 확정될 예정이다.
거래 상담에서는 GPlace 실거래 집계의 기간과 중위값을 개별 물건의 조건과 같은 기준으로 오해하지 않도록 설명하고, 정비사업의 진행 단계와 도로·보행 환경 개선 계획은 확정된 내용과 계획 단계인 내용을 나눠 확인하는 것이 좋다.