서초구가 강남권 재건축초과이익환수 부담금 첫 부과 단지로 꼽히는 반포 현대의 부담금을 연내 부과하겠다고 밝혔다. 부담금 부과가 현실화하면 조합의 소송 대응과 입주 단지의 가격 혼선이 이어질 수 있다는 우려도 나온다.
지난 8월 입주를 시작한 서초구 래미안 트리니원은 같은 주택형에서도 매물 가격이 다르게 제시되고 있다. 전용면적 84㎡ 매물 가운데 35층은 57억원, 32층은 51억5천만원에 나왔다. 부담금 포함 여부에 따라 매도자와 매수자 중 누가 부담할지가 달라지는 조건이 가격 차이에 반영됐다. 재초환 부담금의 부담 주체와 부과 시점이 불확실해 거래 조건에도 영향을 주고 있다.
재건축 초과이익환수 부담금은 조합설립인가 시점의 종전 자산과 입주 시점의 종후 자산을 평가하고, 정상 주택가격 상승분과 공사비 등 비용을 뺀 초과이익이 일정 수준을 넘으면 조합에 부과된다. 트리니원은 2020년 관리처분 당시 서초구로부터 가구당 평균 4억200만원을 통보받았다. 이후 일반분양가와 주변 아파트값이 오른 점을 들어 부담금이 가구당 7억원에 이를 수 있다는 관측이 나온다. 전용 84㎡ 매매가격은 급매 여부와 부담금 조건 등에 따라 45억원부터 63억원까지 제시되고 있다.
전국에서 부담금 부과가 예정된 단지는 60곳이 넘을 것으로 추정되며, 서울에는 46개 단지와 1만8천가구가 포함된 것으로 파악됐다. 2024년 3월 27일 개정안 시행으로 지방자치단체장은 준공 후 5개월 이내에 부담금을 산정해 조합에 통보하도록 했지만, 실제 부과된 단지는 아직 없다. 2024년 6월 김은혜 의원이 폐지 법안을 발의했고, 윤석열 정부에서도 국토교통부가 폐지를 추진했으나 새 정부 출범 뒤 폐지 논의는 가라앉았다.
서초구는 반포 현대(현 반포 센트레빌아스테리움)에 연내 부담금을 부과하겠다는 입장이다. 이 단지는 2021년 7월 30일 입주를 시작해 준공 후 5년이 넘었다. 서초구는 재건축초과이익환수법의 납부·징수 조항이 개발이익환수법을 준용하고, 해당 법의 징수 권리 시효가 행사 가능 시점부터 5년인 점을 근거로 들었다. 반면 국토교통부는 2024년 3월 개정법 시행 후 5년 내인 2029년까지 부과할 수 있다고 해석하고 있다. 국토교통부는 2023년 12월 26일 신설된 부칙의 특례 규정도 시효 판단에 고려해야 한다고 밝혔다.
서초구는 반포 현대 외에도 반포3주구인 래미안 트리니원, 신반포 21차인 오티에르 반포, 신반포 18차 337동인 오티에르 신반포, 신성빌라 재건축 단지의 부담금 산정 절차를 진행하고 있다. 재건축 조합들은 부과가 이뤄지면 가처분 신청과 행정소송에 나서겠다고 반발한다. 미실현이익에 대한 부담이라는 점, 조합원별 취득 시점과 이익 차이를 충분히 반영하지 못한다는 점, 재개발과의 형평성 등이 주요 쟁점이다.
일부 조합은 초과이익 산정에 적용되는 정상 주택가격 상승률과 한국부동산원 주택가격동향 지수에 문제를 제기하고 있다. 대구 수성구 범어우방1차 재건축조합은 주변 단지와 수성구 전체의 상승률 차이를 근거로 산정 방식이 부당하다고 주장했다. 재건축 방식으로 사업을 진행한 대전 서구 용문동 1·2·3구역은 가구당 1억~2억원의 부담금이 예상된다고 전해졌다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 부담금 부과가 본격화하면 재건축 사업 지연과 도심 주택공급 위축으로 이어질 수 있다고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 1주택 장기 보유 여부에 따른 감면 기준이 사업 추진의 걸림돌이 될 수 있다며 제도 개선이 필요하다고 밝혔다.