서초구 반포현대아파트의 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 산정 기준과 부과 시한을 두고 조합과 서초구의 이견이 이어지고 있다. 강남권 첫 부과 사례로 주목받는 반포현대의 조합원 1인당 평균 부담금은 1억 2000만 원 수준으로 예상된다.
서초구는 이달 22일 반포현대(반포 센트레빌 아스테리움)의 조정 개시 시점 주택가액을 652억 6300만 원으로 산정해 공람 공고했다. 조합이 자체 계산한 682억 원보다 약 30억 원 적다. 조합은 구청 기준이 최종 적용되면 조합원당 평균 부담금이 당초 예상보다 최대 약 1800만 원 늘어 1억 2000만 원에 이를 것으로 추정했다.
재초환 부담금은 재건축으로 발생한 초과이익을 기준으로 산정한다. 개시 시점 주택가액은 초과이익에서 차감되며 정상적인 주택 가격 상승분을 계산하는 기초 금액이기도 하다. 최초 주택가액이 낮게 산정되면 공제 규모가 줄어 부담금이 늘어나는 구조다. 조합은 주택가액과 정상 가격 상승분 공제액 감소로 늘어나는 초과이익에 최대 50%의 부과율을 적용해 부담금을 추산했다. 실제 부과액은 향후 개발 비용 인정 규모 등에 따라 달라질 수 있다.
반포현대는 2018년 재초환 제도가 다시 시행된 뒤 부담금 예정액을 처음 통보받은 사업장이다. 이순복 반포현대 조합장은 인근 유사 단지 비교가 59㎡ 위주로 진행됐다며 서초구청에 유사 단지 책정 방식을 다시 건의할 예정이라고 밝혔다. 래미안트리니원과 오티에르 반포 등 부담금을 산정 중인 다른 재건축 단지들도 이번 사례의 결론을 지켜보고 있다.
조합과 행정기관의 이견은 정상적인 집값 상승분을 산출하는 방식으로도 번질 수 있다. 현행 제도는 해당 자치구의 평균 주택 가격 상승률과 정기예금 이자율 가운데 높은 수치를 적용해 정상 가격 상승분을 산출하고 초과이익에서 공제한다. 조합은 같은 자치구 안에서도 생활권별 가격 변동 폭이 다르다며, 구 전체 평균 상승률을 적용하면 재건축을 추진하지 않았더라도 얻었을 상승분이 충분히 공제되지 않을 수 있다고 주장했다.
전국재건축정비사업조합연대는 2021년 7월까지 5년간 반포현대의 현행 기준 정상 주택 가격 상승률은 22%였고, 인근 비재건축 비교 단지인 반포리체는 116%였다고 밝혔다. 조합연대는 기준을 바로잡지 않으면 부담금 부과 과정의 갈등과 행정심판·소송 등 사회적 비용이 커질 수 있다고 주장했다.
부담금 부과 시한에 대한 해석도 엇갈린다. 서초구는 2021년 준공된 반포현대에 대해 재초환법 제18조의 징수권 5년 소멸시효와 법정 부과 기간 5개월 등을 고려해 연내 부과해야 한다고 보고 관련 절차를 진행해 왔다.
반면 국토교통부는 2024년 3월 개정 재초환법 시행 전에 준공된 사업장은 2029년까지 부담금을 부과할 수 있다는 해석을 제시했다. 개정법 부칙 제3조는 법 시행 전에 부과 종료 시점이 도래한 사업에 대해 법 시행일부터 5개월 이내 부담금을 결정·부과할 수 있도록 특례를 뒀다. 국토부는 이를 근거로 징수권 소멸시효의 기산점도 개정법 시행 이후로 봐야 한다는 입장이다.
부칙에 징수권 소멸시효를 연장한다는 규정이 별도로 명시되지 않아 법률 적용 논란은 계속되고 있다. 서초구는 연내 부과를 목표로 산정하는 가운데 국토부의 해석을 확인했다며, 부과 기한을 명확히 하기 위해 공식 질의를 할 예정이라고 밝혔다.