서울 주요 노후 단지에서 통합 개발 대신 사업 구역을 나눠 재건축을 추진하는 사례가 늘고 있다. 공사비와 금융비용 상승, 조합원 간 갈등 속에서 사업 규모보다 속도를 우선하는 움직임이다. 20일 강남구는 압구정 한양7차를 압구정6구역에서 분리하는 정비계획안을 공고했다.
압구정 한양7차는 6-1구역으로 분리돼 용적률 264.9%를 적용하고, 최고 49층, 268가구 규모로 계획됐다. 2016년 압구정 일대가 6개 특별계획구역으로 묶여 단독 재건축이 어려웠지만, 2023년 지구단위계획에 대지분할가능선이 설정되면서 추진할 수 있게 됐다. 한양8차도 단독 재건축을 검토하고 있다.
상가를 정비구역에서 제외하는 단지도 있다. 양천구 목동8단지는 상가를 뺀 채 올봄 조합설립인가를 받아 기존 1352가구를 1881가구로 늘리는 재건축을 추진한다. 강남구 대치우성1차는 토지분할 소송을 거쳐 상가 부지를 제외했고, 송파구 잠실우성4차와 여의도 진주도 상가를 배제했다. 여의도 대교는 상가를 제외하고 사업을 추진해 여의도에서 가장 먼저 관리처분계획인가를 받았다.
분리 추진의 배경에는 조합 설립 동의 요건이 있다. 조합을 설립하려면 전체 구분소유자와 토지면적의 70% 이상 동의 외에도 아파트 동별 구분소유자 과반수 동의가 필요하다. 전체 동의율이 높더라도 특정 동의 반대가 많으면 사업이 지연될 수 있다. 지난해 5월 시행된 개정 도시정비법으로 전체 동의 요건은 75%에서 70%로 낮아졌지만, 동별 과반수 요건은 유지됐다. 동의 확보가 어려우면 법원에 토지분할을 청구해 반대가 집중된 동과 상가를 분리할 수 있다.
여의도 광장아파트는 동별 용적률 차이로 분리 추진 여부를 다퉜고, 2022년 대법원에서 분리 추진을 인정받았다. 1·2동은 지난 3월 일반상업지역으로 종상향돼 최고 52층, 414가구 규모로 재건축할 계획이다. 분리 재건축에는 남은 동의 동선과 주차 비효율, 제외된 동의 독자 재건축 어려움 등 주거환경 악화와 사업성 저하 우려도 제기됐다.