서울 서초구가 반포 현대의 재건축 초과이익환수 부담금을 연내 부과하겠다는 방침을 밝히면서 재초환이 재건축 시장의 변수로 떠올랐다. 가구당 7억원 안팎의 부담금이 예상되는 반포 래미안 트리니원에서는 부담금 부담 주체에 따라 같은 주택형 매물 가격이 달라졌다.
지난 8월 입주를 시작한 서울 서초구 반포 래미안 트리니원의 전용 84㎡ 매물은 35층이 57억원, 32층이 51억5000만원에 나와 있다. 57억원 매물은 매도자가 부담금을 내는 조건이고, 51억5000만원 매물은 매수자가 부담금을 별도로 내야 한다. 층수와 조망뿐 아니라 부담금 조건도 가격 차이에 반영됐다.
트리니원의 가구당 부담금은 2020년 관리처분 당시 평균 4억200만원으로 통보됐다. 이후 일반분양가와 주변 아파트값이 상승하면서 부담금이 7억원 안팎까지 늘어날 수 있다는 관측이 나왔다. 전용 84㎡ 매매 호가는 급매 여부와 부담금 조건 등에 따라 45억~63억원으로 제시됐다. 최종 부담액과 부과 시점은 아직 불확실하다.
재초환은 재건축으로 생긴 초과이익 가운데 일정 기준을 넘는 금액을 조합에 부담금으로 부과하는 제도다. 재건축 전후 주택가격 차이에서 정상적인 주택가격 상승분과 개발 비용 등을 제외해 초과이익을 산정한다. 부담금 부과가 예상되는 재건축 단지는 전국 60곳 이상이며, 서울에는 46개 단지, 약 1만8000가구가 포함된 것으로 알려졌다.
서초구는 반포 현대(현 반포 센트레빌 아스테리움)에 연내 부담금을 부과하겠다는 입장이다. 2021년 7월 입주를 시작한 이 단지는 준공 후 5년이 지난 상황이다. 서초구는 재초환법이 준용하는 개발이익환수법상 징수권 소멸시효가 5년이라는 점을 근거로 부과를 서두르고 있다. 반면 국토교통부는 2024년 3월 개정법 시행 이후 5년 이내인 2029년까지 부과하면 된다고 해석했다. 개정법 부칙에 따라 시행 전 부과종료시점이 도래한 사업은 시행일부터 5개월 이내에 부담금을 결정·부과할 수 있어, 소멸시효도 개정법 시행 이후를 기준으로 봐야 한다는 설명이다.
부과가 본격화하면 조합과 지방자치단체 사이에 법적 다툼이 이어질 수 있다. 조합들은 미실현이익에 부담금을 매기고 정상적인 집값 상승분 산정 기준에 따라 부담액이 달라질 수 있다고 반발한다. 재개발에는 별도의 재초환 부담금이 없어 형평성 문제도 제기됐다. 대전 서구 용문동 1·2·3구역 재건축 단지에서는 가구당 1억~2억원의 부담금이 예상되며, 조합 측은 기존 주택 매입 비용과 공사비 분담금에 부담금까지 더하면 조합원 총투입 비용이 일반분양가를 웃돌 수 있다고 주장했다.