대출 규제가 이어지는 가운데 서울 고가 아파트 매매에서 사금융 이용과 무근저당 거래가 확인됐다. 알스퀘어는 28일 데이터허브를 활용해 규제 본격화 이후 거래와 등기가 완료된 압구정 신현대(9·11·12차)와 잠실주공5단지 등기부 116건을 조사해 이같이 밝혔다.
신현대는 규제 이후 거래 40건 중 4건, 잠실주공5단지는 76건 중 7건에서 대부업체·개인·일반 법인으로부터 대출 한도 2억 원을 넘는 근저당이 설정됐다. 최고액은 50억 원대였으며, 지역농협 등 상호금융을 통해 한도를 초과한 수십억 원의 근저당이 거래 직후 설정된 사례도 각각 2건씩 확인됐다. 조사 결과 해당 거래는 전체의 12~15%에 달했다.
반면 한도 제한 없이 주택담보인정비율(LTV) 50% 규제만 적용되던 2023년부터 2025년 6월까지 거래 51건을 무작위로 살폈을 때 이런 거래는 2건에 그쳤다. 두 단지는 재건축에 속도가 붙은 강남권 대표 단지로, 평균 매매가는 각각 80억 원대와 40억 원대였다.
개별 거래에서도 대출 우회 정황이 나타났다. 7월 거래된 신현대 9차는 대부업체 두 곳에서 매매가의 80%에 해당하는 57억 원의 근저당이 소유권 이전 등기와 같은 날 설정됐다. 올해 1월 거래된 잠실주공5단지에는 매매가의 60%에 해당하는 25억 원의 대부업체 근저당이 이전 등기일에 설정됐고, 잔금 지급 직후 협동조합에서 30억 원, 두 달 뒤 개인 명의로 16억 원의 근저당이 설정된 사례도 있었다.
청약시장에서는 서초구 디에이치 반포124 분양을 앞두고 고가점 무주택자와 투자자를 연결해 차익을 나누려는 ‘신종 떴다방’이 등장했다. 현금 마련이 어려운 청약자를 투자자와 연결하는 방식으로, 대출 규제로 청약 기회를 놓칠 처지에 놓인 무주택자를 겨냥한 것으로 나타났다.
조사한 거래 116건 중 66건(56.9%)은 근저당 설정이 없었다. 신현대는 규제 이후 거래 40건 중 28건(70%), 잠실주공5단지는 76건 중 38건(50%)에 근저당이 설정되지 않아 전액 현금 거래로 추정됐다. 규제 이전 잠실주공5단지는 전체 거래 33건 중 25건(75.8%)이 제도권 금융을 이용했고, 무근저당 거래는 7건(21.2%)이었다. 신현대도 대책 이전 거래 18건 중 9건에 채권최고액 10억 원 이상의 대출이 설정됐다.
전문가들은 대출 규제가 과도한 차입이나 사업자 대출 유용을 막는 한편, 사금융 이용과 자산 양극화라는 부작용을 낳았다고 지적했다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 서울 주요 입지의 공급 물량을 확보한 뒤 불필요한 규제를 조금씩 완화해야 한다고 말했다.