부동산 전문가 김학렬 스마트튜브 대표는 30일 서울 강서구 코엑스 마곡에서 열린 ‘2026 서울머니쇼 플러스’ 강연에서 강남권 주택시장 상황을 가격 하락보다 거래 공백으로 봐야 한다고 밝혔다. 대출 규제로 매수세가 위축됐지만 자금 여력이 있는 수요자에게는 핵심 입지의 자산을 살 기회가 생겼다는 진단이다.
김 대표는 강남·서초·송파 등 서울 상급지 가격이 조정받는 반면 상대적으로 가격이 낮은 중하급지는 오르는 등 지역별 차별화가 나타난다고 설명했다. 대출 한도가 줄면서 대출에 의존하는 매수 수요가 시장에서 이탈했고, 고가 주택이 많은 강남권의 매수세가 약해졌다는 것이다. 반면 현금 동원력이 있는 수요자는 핵심 지역 매물을 매수하고 있다고 말했다.
그는 금리와 대출 규제, 세금, 공급, 정치·정책 환경을 부동산 시장에 영향을 주는 변수로 꼽았다. 금리는 구매력과 거래량에 영향을 주지만 장기적인 가격 방향을 결정하는 절대 요인은 아니며, 장기적으로는 수급이 가격을 결정하는 핵심 요인이라고 강조했다.
서울 핵심 지역은 주택 수요가 꾸준한 데 비해 신규 공급을 늘리는 데 한계가 있다는 게 김 대표의 설명이다. 정비사업은 사업 기간이 길고 공사비와 분담금 부담이 커 공급이 빠르게 확대되기 어렵다고 덧붙였다.
최근 경기 남부 부동산 시장의 강세 배경으로는 반도체 산업 종사자의 소득 증가를 들었다. 성과급과 사내대출이 주택 구매력을 높이고, 지역 내 상급지로 옮기려는 수요로 이어진다는 분석이다. 김 대표는 반도체 벨트와 성과급, 사내대출이 경기 남부 집값을 다시 쓰고 있다고 말했다.
김 대표는 2027년 상반기에는 약세 또는 보합 흐름, 하반기에는 점차 회복하는 흐름을 예상했다. 특히 3~4분기 전세가격 상승이 매매가격 회복으로 이어질 수 있다고 전망했다. 입주 물량이 부족하고 전세 수요가 유지되면 전셋값이 오르고, 매매가격에도 상승 압력이 생길 수 있다는 설명이다.