이창무 서울시 총괄건축가는 7일 서울 한국프레스센터에서 열린 2026 서울주거포럼에서 서울 전월세 시장 안정을 위해 토지거래허가제와 세제 규제를 완화하고 민간·공공 임대주택 공급을 확대해야 한다고 제언했다. 매매시장 규제 장치의 출구전략과 임대주택 공급 보완이 필요하다는 주장이다.
‘전월세 시장 현황 진단 및 안정화 방안 모색’을 주제로 열린 포럼에서는 매매시장 변화가 전월세 시장에 미치는 영향과 민간임대주택 공급체계, 장기전세주택의 역할 등이 논의됐다. 이 총괄건축가는 기조발제에서 정부 출범 전후 서울 아파트값 상승 중심이 강남권에서 한강벨트와 동북권으로 이동하는 흐름을 짚었다.
정부 출범 전 16개월 동안 동남권 아파트 매매가격은 14.38% 상승했고, 출범 이후에는 11.57% 올랐다. 같은 기간 한강벨트2권은 10.74%에서 19.99%로, 동북2권은 3.45%에서 15.60%로 상승률이 높아졌다. 이 총괄건축가는 강남권 상승세 둔화와 함께 한강벨트 아파트값, 중저가·외곽 지역 전월세 가격이 오르는 풍선효과가 나타났다고 진단했다.
임대차시장에서도 한강벨트2권의 전셋값 상승률은 정부 출범 전 16개월 4.08%에서 이후 10.72%로 높아졌다. 월세 상승률은 4.47%에서 15.10%로 확대됐다. 동북2권은 전세 상승률이 4.71%에서 18.10%로, 월세 상승률이 4.13%에서 24.54%로 올랐다.
이 총괄건축가는 토지거래허가구역의 2년 실거주 의무와 다주택자·비거주 1주택자 세제 규제가 전월세 매물을 줄이는 요인으로 작용했다고 봤다. 토지거래허가제 완화와 다주택자 종부세율 조정, 양도소득세·취득세 중과 완화가 필요하다고 제언했다.
민간임대 공급 확대 방안도 제시됐다. 이상영 명지대 교수는 현행 민간임대주택 특별법이 임대사업자를 개인과 법인으로 구분할 뿐 기업형 임대에 대한 별도 규정은 없다며, 기업형 임대사업자를 별도로 정의하고 관련 규제를 정비해 장기 공급·운영 기반을 마련해야 한다고 말했다.
공공임대가 주거 안전망을 넘어 자산 형성의 발판 역할을 해야 한다는 의견도 나왔다. 김준형 명지대 교수는 전세 거래 비율이 2011년 70.4%에서 현재 32.1%로 낮아졌다고 말했다. 장기전세주택에 자산 지원 프로그램을 결합해 주거 사다리 역할을 강화해야 한다고 덧붙였다.