서울에서는 정비사업 제도와 공급 계획을 둘러싼 논의가 이어지는 한편, 은마아파트 재건축 부지의 소유권 분쟁이 사업 변수로 부각됐다. 공급 계획과 개별 사업의 진행 여건을 나눠 살피고, 실거래 집계의 기준도 함께 확인할 시점이다.
이번 주 나온 소식
서울중앙지방법원은 은마아파트 사업부지 가운데 서울시 명의 토지의 소유권을 고 정태수 전 회장 상속인들에게 이전하라고 판결했다. 2028년 착공을 목표로 진행 중인 재건축에 토지 확보 문제가 변수로 떠올랐다.
서울시는 민간 정비사업의 법적 용적률 상한을 1.2배로 높이는 방안을 먼저 건의했다며 「도시 및 주거환경정비법」 개정을 촉구했다. 홍지선 국토교통부 장관은 서울시가 협조하면 연내 추가 택지 발표가 가능하다고 밝혔지만, 서울시는 용적률 상향을 추가 택지 발표와 연계하는 데 반대했다. 서울시는 용산공원 본체 부지를 공원으로 조성해야 한다는 원칙도 재확인했다.
정부는 10·29 주택 공급 대책으로 수도권 6곳에 7만6700가구 규모의 신규 택지를 발표했으며, 김포아라에는 3만7000가구가 계획됐다. 국토교통부는 2030년까지 착공할 물량을 최대한 확보하겠다는 방침을 밝혔고, 전문가들은 실제 입주까지의 시차와 교통 대책을 살펴야 한다는 의견을 냈다.
서울머니쇼플러스(+)에서는 재개발 검토 지역으로 영등포구 일대가 거론됐고, 서울 핵심지 급매물에 주목할 수 있다는 의견도 나왔다. 이는 전문가들의 견해로, 지역별 사업 단계와 물건별 조건을 따로 확인할 필요가 있다.
서울주택도시개발공사(SH)는 한국가스안전공사와 공공주택에 보일러 배기통 이탈방지장치를 무상 보급하기로 했다. 겨울철 가스 안전사고를 예방하기 위해 안전 관리가 취약한 가구를 발굴해 장치를 설치할 계획이다.
실거래로 확인해 보니
GPlace 실거래 집계에서 서울 아파트 매매는 최근 3개월(2026.09까지, 끝 달은 신고 진행 중) 12,880건, 3.3㎡당 중위 4,445만원으로 집계됐다. 1년 전 같은 기간은 17,088건, 4,568만원이었으며, 가격 변화는 −2.7%로 제시됐다. 끝 달은 신고가 덜 들어와 건수가 적게 잡힐 수 있으므로 최근 3개월 건수만으로 거래가 줄었다고 판단하기 어렵다.
가격 흐름은 집계 기준에 따라 다르게 읽힌다. 최근 흐름의 3개월 가중 3.3㎡당 가격은 2024.10 4,256만원에서 2026.09 4,448만원으로 제시됐고, 시·군·구별 1년 가격 변화는 중랑구 +29.0%, 성동구 +23.8%, 강남구 +22.5%부터 도봉구 −7.6%, 광진구 −0.6%, 관악구 −0.5%까지 차이를 보였다. 지역별 흐름이 같지 않아 서울 전체 수치만으로 개별 정비사업지의 가격 흐름을 단정하기 어렵다.
국토교통부가 발표한 수도권 신규 택지 물량과 GPlace 실거래 집계의 거래 건수·중위값은 기간과 대상, 지표 기준이 달라 직접 같은 수치처럼 비교할 수 없으며 어느 한쪽이 맞다고 단정할 수도 없다. 전세는 최근 3개월 23,741건, 3.3㎡당 보증금 중위 2,634만원, 전세가율은 단지별 중위 58%로 집계됐다. 모형 예측(참고용)은 2027.03 3.3㎡당 4,492만원(+1.0%)으로 제시됐다.
GPlace 실거래 집계에 제시된 「도시 및 주거환경정비법」 개정 정보는 정비기금 사용 용도 변경에 관한 내용이며, 이번 주 논의된 용적률 상향과는 구분해 확인해야 한다. 해당 개정은 2026.09.08 공포 · 2027.09.09 시행으로 기재됐다.
중개 현장에서 볼 점
은마아파트처럼 소유권 분쟁이 사업 진행과 맞물린 곳은 판결 내용뿐 아니라 관련 소송과 토지 확보 상황, 조합의 사업 일정도 구분해 설명할 필요가 있다. 정비사업 용적률 상향이나 택지 공급 계획은 제도 변경과 실제 사업 진행, 입주 시점이 서로 다를 수 있어 확정된 내용인지 확인해야 한다.
손님에게 시장 흐름을 설명할 때는 거래 건수와 중위값, 가격 지표의 기간·표본 기준을 함께 제시하고 전세 수치나 모형 예측(참고용)을 실거래 결과와 혼동하지 않도록 한다. 개별 물건은 사업 단계와 소유권·권리 관계, 주변 교통 및 공급 계획을 확인해 안내한다.