박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 30일 서울 코엑스 마곡에서 열린 ‘2026서울머니쇼플러스(+)’ 강연에서 서울 재개발 우선 검토 지역으로 영등포구 일대를 꼽았다. 재건축 가격이 이미 높아진 상황에서 실수요자의 현실적인 내 집 마련 전략으로 빌라 매입을 제시했고, 여력이 있다면 아시아선수촌 아파트도 주목할 곳으로 들었다.
서울 아파트 입주 물량은 2020년 5만가구를 넘겼지만 내년에는 1만9000가구 아래로 줄어들 것으로 제시됐다. 신규 택지가 부족한 서울에서 새 아파트 공급의 80% 이상은 재개발·재건축 등 정비사업이 맡고 있다. 신속통합기획과 역세권 사업 등으로 정비구역 지정이 다시 늘고 있는 점도 재개발을 살펴볼 이유로 언급됐다.
박 교수는 한남뉴타운과 성수전략정비구역, 노량진처럼 이미 프리미엄이 붙은 곳보다 알짜 입지를 찾으라고 조언했다. 실투자금 6억원 이하, 비싸도 10억원 안쪽에서 선택할 수 있는 곳이 있다고 말했다. 매수 시점은 정비구역 지정 이후를 권했고, 조합 설립이나 사업시행인가 단계에서는 가격이 이미 오른 경우가 많다고 설명했다. 역세권 장기전세주택(시프트), 역세권 활성화 사업, 민간 도심복합개발 등 역세권 재개발도 주목 대상으로 제시했다.
영등포구는 구 전체 정비사업 물량이 6만가구에 달하며, 신길뉴타운 일대는 여의도를 배후에 두고 1·5·7호선과 신안산선이 이어지는 교통 요지로 소개됐다. 박 교수는 광진구 중곡동, 관악구 봉천·신림과 서울대입구역·신대방역 일대, 강동구 성내·천호동, 마포구 합정·망원 일대도 추천했다.
사업성을 판단할 때는 구역 전체 대지면적을 조합원 수로 나눈 1인당 평균 대지지분과 조합원 수 대비 일반분양 비율을 살펴보라고 했다. 대지지분은 30평이면 양호하고 20평이 기준선이라고 설명했다. 일반분양 비율은 30~40%가 평균, 60%를 넘으면 좋은 단지, 조합원 100명에 일반분양 100가구가 나오는 100%면 최우수 단지라고 평가했다.
초보 투자자가 주의할 대상으로는 권리산정기준일 이후 지분을 쪼갠 ‘물딱지’를 들었다. 입주권을 받지 못할 수 있어 신축 빌라나 원룸 매입 전에는 구청의 동별 재개발 담당자에게 권리산정기준일 이전 물건인지 확인하라고 말했다. 자금 여력이 있는 수요자에게는 1356가구가 3166가구로 다시 태어나는 아시아선수촌과 여의도 목화아파트를 언급했고, 강남 밖에서는 월계 미미삼, 고양, 선도지구가 선정된 분당 등 1기 신도시를 꼽았다.