초고가 주택의 세 부담이 커지면서 서울 도심 중소형 빌딩을 새 투자처로 살펴야 한다는 주장이 나왔다. 김윤희 부대표는 2026서울머니쇼플러스(+) 강연에서 주택 세제 변화와 빌딩 운영 전략을 설명했다.
김 부대표는 올해 세제개편안에 따라 과세 기준이 주택 수에서 가액과 실거주 여부로 바뀌었다며, 공시가격 50억원이 넘는 초고가 주택은 보유세가 늘고 매도 때 공제 한도에도 걸릴 수 있다고 말했다. 초고가 주택이 투자 자산보다 세금 부담을 감당하며 거주하는 ‘트로피 자산’ 성격을 띠게 됐다는 설명이다.
그가 차기 투자처로 꼽은 곳은 서울 도심 중소형 빌딩이다. 중소형 빌딩 평당 매매 가격은 고점 대비 10% 이상 내려왔고, 올해 1~8월 거래 금액은 전년보다 22.6% 늘었다고 밝혔다. 가격이 조정된 시기에 매물을 살펴보고 옥석을 가려야 한다고 덧붙였다.
김 부대표는 빌딩 투자에서 건물 운영을 통한 임대 수익 개선이 중요하다고 강조했다. 한 방안으로 상층부 공실을 호스텔로 전환하는 방법을 제시했다. 지난해 방한 외국인은 1894만명으로 역대 최대였고, 올해 1~8월에도 1505만명이 방문해 1년 전보다 21.6% 증가했다. 근린생활시설을 숙박시설로 용도 변경해 관광숙박업으로 등록하면 기존 건물을 활용할 수 있다고 설명했다.
또 다른 방안으로 병의원 유치를 들었다. 의원은 건축법상 근린생활시설이어서 용도 변경 부담 없이 공실인 고층부에 피부과·성형외과·치과를 유치할 수 있다는 설명이다. 다만 의료·소비시장이 형성된 곳 중 역과 가까운 건물이 유리하며, 서울 전체 의원 중 약 30%가 강남구와 서초구에 모여 있다고 말했다.
김 부대표는 건물을 단순히 임대하는 데 그치지 말고 시장 흐름에 맞춰 용도를 바꾸며 운영해야 한다고 강조했다.