서울 오피스텔 시장에서는 월세 상승과 매매가격의 보합 흐름이 함께 나타났고, 개인 매수 전체가 줄어든 가운데 일부 중소형 거래는 늘었다. 상봉 옛 터미널 부지 공급 소식과 임대·매매 지표를 구분해 살펴볼 필요가 있다.
이번 주 나온 소식
상봉9재정비촉진구역의 더샵 퍼스트월드 서울 오피스텔은 11월 공급될 예정이다. 전용 84㎡ 단일 면적 308실로 조성되며, 앞서 분양을 마친 아파트 999가구와 함께 들어선다. 상봉역과 망우역을 이용할 수 있고, 상봉역에는 GTX-B 노선이 예정돼 있다.
행정안전부 집계에서 올해 9월 말 수도권 1~2인 가구 비중은 65.3%로, 2023년 63.3%, 2024년 64.0%, 지난해 64.6%에서 높아졌다. 반면 한국부동산원 청약홈 집계에서 올해 상반기 수도권 오피스텔 청약 물량 중 전용 60㎡ 이하 비중은 32.2%였고, 소형 오피스텔 공급 비중은 3년 연속 감소했다. 한국부동산원은 수도권 소형 오피스텔 월세가격지수와 투자수익률도 상승 흐름을 보였다고 집계했다.
한국부동산원은 2026년 3분기 서울 오피스텔 월세가격이 전분기보다 1.02% 상승했고, 매매가격은 0.07%, 전세가격은 0.37% 올랐다고 집계했다. 지난 9월 서울 오피스텔 평균 월세는 96만1000원이었으며, 월세 상승과 달리 매매가격은 보합에 가까운 흐름을 보였다.
직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 집계에서는 올해 9월 서울 오피스텔 개인 매수가 741건에서 581건으로 줄었다. 같은 기간 전용 40∼60㎡ 거래는 90건에서 98건으로 늘었고, 전용 20∼30㎡ 거래는 326건에서 223건으로 감소했다. 전체 매수 감소와 면적대별 거래 흐름이 엇갈렸다.
실거래로 확인해 보니
GPlace 실거래 집계에서 서울 최근 3개월 오피스텔 매매는 2,330건, 3.3㎡당 중위는 2,607만원으로, 1년 전 같은 기간의 2,587건, 2,530만원보다 +3.1%였다. 2026.08 한 달 매매는 778건이었다. 최근 3개월 건수는 끝 달 신고가 덜 들어와 적게 잡힐 수 있어, 이 수치만으로 거래가 줄었다고 판단할 수 없다.
한국부동산원 발표 수치는 분기별 가격 변동률이고, GPlace 실거래 집계는 실거래 건수와 3.3㎡당 중위값을 보여준다. 기간·표본·지수인지 중위값인지 기준이 다를 수 있으므로 어느 한쪽이 맞다고 단정할 수 없다. GPlace의 최근 흐름(3개월 가중 3.3㎡당)은 2024.10 2,635만원에서 2026.09 2,610만원으로 −0.9%였다. 모형 예측(참고용)은 2027.03 3.3㎡당 2,607만원(−0.1%)이다.
임대 관련 GPlace 실거래 집계에서는 최근 3개월 전세 4,062건, 3.3㎡당 보증금 중위 2,727만원으로 나타났고, 전세가율(단지별 중위)은 90%였다. 서울 시·군·구별 1년 가격 변화는 관악구 +57.7%, 구로구 +30.4%, 종로구 +26.7%가 상위였고, 양천구 −39.9%, 동대문구 −23.5%, 서대문구 −21.3%가 하위였다. 서울 안에서도 지역별 가격 흐름은 같지 않았다.
중개 현장에서 볼 점
손님에게 설명할 때는 서울 전체의 매매·월세 지표와 해당 오피스텔의 면적대별 거래, 전세 조건을 나눠 확인할 필요가 있다. 거래 건수와 가격 지표는 집계 기간과 표본, 지수·중위값 여부가 다를 수 있음을 함께 설명한다.
상봉 신규 공급은 분양 일정과 전용면적, 교통 여건 중 확정된 내용과 예정된 내용을 구분해 안내한다. 특히 예정된 교통 계획을 현재 이용 가능한 조건처럼 설명하지 않도록 확인한다.