이번 주 용산구에서는 땅값 상승과 고가 주택 관련 소식이 함께 부각됐다. 한남더힐 경매 절차 개시와 대형 아파트 거래 등록이 이어졌고, 토지 지표와 GPlace 실거래 집계는 서로 다른 기준에서 지역 시장의 흐름을 보여줬다.
이번 주 나온 소식
옥주현이 190억원에 매입한 한남더힐 주택에 서울서부지방법원이 임의경매개시결정을 내렸다. 소유권 이전 등기를 마친 지 약 6개월 만에 절차가 시작됐으며, 신청 채권자의 청구금액은 약 21억 7000만원, 등기부상 근저당권 채권최고액 합계는 237억원이었다. 실제 채무 규모와 경매 신청 경위는 확인되지 않았고, 감정평가액과 매각기일도 정해지지 않았다.
국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 거래 중 용산구 동빙고동 리버힐에이동 전용 144.42㎡는 60억원에 거래됐다. 거래는 9월 30일 2층에서 이뤄졌으며, 해당 면적의 종전 거래는 2017년 4월 11일 11억 3500만원이었다.
서울시의 공공기여 시설 운영 실태 조사에서는 준공된 건축물 형태의 시설 154곳 가운데 월평균 이용자가 확인된 130곳 중 38곳의 이용자가 100명 이하로 집계됐다. 용산구 한강로3가의 용산도시기억전시관은 지난해 월평균 이용객이 126명이었고, 운영비와 관리비로 매달 약 2100만원이 들었다.
국토교통부와 한국부동산원이 발표한 3분기 지가변동률에서 서울은 1.26% 상승했고, 용산구는 서울 자치구 가운데 가장 높은 2.24%를 기록했다. 같은 발표에서 전국 전체토지 거래량은 전 분기보다 15.6% 줄었으며, 농림지역 거래량은 전 분기보다 37.6% 감소했다.
실거래로 확인해 보니
GPlace 실거래 집계에서 용산구 최근 3개월 아파트 매매는 152건, 3.3㎡당 중위값은 8,162만원이었다. 1년 전 같은 기간에는 404건, 6,679만원으로 집계됐고, 집계상 가격 변화는 +22.2%였다. 2026.08 한 달 매매는 44건으로 1년 전 같은 달의 141건과 달랐지만, 최근 3개월 건수는 끝 달 신고가 덜 들어와 적게 잡히므로 이 수치만으로 거래가 줄었다고 볼 수 없다.
한남더힐의 최근 12개월 매매는 10건, 3.3㎡당 중위값은 1억 9,819만원으로 집계됐다. 그 앞 12개월에는 11건, 1억 7,557만원이었으며 집계상 변화는 +12.9%였다. GPlace 실거래 집계에서 가장 최근 매매는 2026.10.14 전용 59.7㎡, 9층, 38억 4,000만원으로, 경매 대상 주택의 매입가와는 서로 다른 거래다.
리버힐에이동은 최근 12개월 매매가 1건으로 집계됐고, 가장 최근 거래는 2026.09.30 전용 144.42㎡, 2층, 60억원이었다. 국토교통부 실거래가 시스템의 거래 등록 내용과 GPlace 실거래 집계는 확인하는 기간과 표본, 지표가 다를 수 있다. 국토교통부와 한국부동산원의 지가변동률은 토지 가격 변동 지표인 반면, GPlace 실거래 집계는 아파트 거래 건수와 중위값을 보여주므로 어느 한쪽이 맞다고 단정할 수 없다.
중개 현장에서 볼 점
한남더힐 경매는 개시 단계이며 실제 채무 규모와 절차의 향방이 확인되지 않았다. 손님에게 설명할 때는 매입가와 경매 관련 금액을 실제 채무나 매각 결과와 혼동하지 않도록 하고, 이후 절차가 확정됐는지 확인할 필요가 있다.
토지 지가변동률과 아파트 실거래 중위값은 기준이 다르므로 같은 시장 지표처럼 비교하지 않는 것이 중요하다. 거래 등록 시점과 거래 조건, 공공기여 시설의 실제 운영 여부도 각각 확인해 지역의 변화와 개별 거래를 구분해 설명해야 한다.