세제 개편 여파로 서울 강남 3구 아파트값이 조정 국면에 들어섰다. 초고가 주택 보유세 강화와 양도소득세 부담 확대를 앞두고 매물이 늘면서 가격 하락 폭이 커지고 있다. 고가 아파트를 중심으로 조정이 이어질 가능성에 무게가 실린다.
강남·서초 아파트값 하락 지속
한국부동산원 주간 통계에서 강남구 아파트값은 지난달 둘째 주부터 이달 셋째 주인 21일 기준까지 1.7% 하락했다. 7주 연속 내림세이며, 지난주 하락률은 0.42%로 3년 8개월 만에 가장 컸다. 서초구는 같은 기간 7주 연속 하락하며 1.3% 내렸다. 기사 후반부 집계에서는 강남구와 서초구가 7주 동안 각각 1.7%, 1.4% 하락한 것으로 제시됐다. 서울 전체 아파트값이 85주 연속 상승해 역대 최장 상승 기록과 같아진 것과 대조적이다.
이번 하락 폭은 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 늘었던 올봄보다 크다. 당시 강남구는 11주 연속 하락해 1.0% 내렸고, 서초구는 9주 동안 0.5%, 송파구는 8주 동안 0.6% 하락했다.
강남구 아파트 매물은 지난달 3일 9453건에서 이달 29일 1만1502건으로 21.6% 증가했다. 내년 세 부담 확대가 예고된 ‘8·3 세제 개편안’에 따라 주택을 미리 처분하려는 움직임이 확산하고 있다. 내년 보유세 과세 기준일인 6월 1일과 양도소득세 공제 상한 적용을 앞둔 상황이다. 최근 강남구가 연 세금 설명회에는 1000여 명이 참석했다.
강남권 주요 단지 실거래가 하락
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 잠원동 신반포2차 전용면적 107㎡는 이달 14일 46억2000만원에 거래됐다. 작년 10월 최고가 61억5000만원보다 15억원 이상 낮고, 7월 거래가 56억2000만원과 비교하면 10억원 떨어졌다.
반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 50억원에 거래돼 4개월 전보다 약 5억원 내렸다. 래미안퍼스티지 전용 84㎡는 49억원으로, 지난 2월 최고가 57억5000만원과 3개월 전 거래가 54억5000만원을 밑돌았다.
강남구 압구정동 현대5차 전용 82㎡는 이달 51억원에 거래됐다. 작년 9월 최고가 63억원보다 12억원 낮은 가격이며, 1년 반 만에 가장 낮은 수준이다. 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 작년 11월 38억원에서 최근 30억2000만원으로 하락했다.
강남 3구 아파트 거래량은 지난달 342건으로 7월 607건의 절반 수준이었다. 강남 3구 전역에 토지거래허가제가 적용된 지난해 4월 289건 이후 가장 적었다. 강남구 거래량도 지난달 91건으로, 2022년 12월 40건 이후 최저 수준을 기록했다.
과거에도 이어진 강남권 조정
주간 통계 작성 이전인 2011년 4월부터 2013년 2월까지 강남 집값은 23개월 연속 하락했고 누적 하락률은 14.8%였다. 당시 유럽 재정위기와 금리 상승으로 전국 부동산 시장이 침체했다. 문재인 정부 때는 종합부동산세 강화와 대출 규제 등의 영향으로 2018년 10월부터 27주 연속 4.2% 하락했다. 2022년 7월부터 2023년 4월까지는 금리 급등 여파로 42주 동안 6.8% 내렸다.
전문가들은 고가 주택 세 부담 강화와 금리 인상 등에 따른 조정이 이어질 수 있다고 보면서도 기간과 폭에 대해서는 견해가 갈렸다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “세제 강화 전 절세 매물이 추가로 나와 강남 집값 조정이 단기간에 끝나지 않을 수 있다”고 말했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “호가 하락이 먼저 나타난 단계로, 본격적인 가격 조정으로 단정하기는 이르다”며 “세제 개편안이 국회를 통과하면 매물이 한 차례 더 늘어날 수 있다”고 말했다.
반도체 업황과 중저가 지역의 상승세도 변수로 꼽혔다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “내년 초 반도체 기업 성과급이 지급되면 강남으로 매수세가 유입될 가능성이 있다”고 했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “과거와 달리 외곽 지역이 상승세를 유지하고 있다”며 “강남권 조정이 일시적일 가능성도 있다”고 말했다.