부동산 전문가들은 10월 1일 서울 삼성동 코엑스에서 열린 ‘집코노미 박람회 2026’의 ‘집코노미 콘서트’에서 대출 규제와 세제 개편에 대응할 주택 마련 방안을 논의했다. 임대사업자 등록 임대 혜택 종료와 양도세 중과 한시 완화 등에 따른 매물 가능성을 살피고, 3기 신도시에도 관심을 둘 필요가 있다는 조언이 나왔다. 입주 물량 감소로 내년에도 집값 상승세가 이어질 수 있어 매수 시기를 신중히 판단해야 한다는 의견도 제시됐다.
청약·경매와 갈아타기 살펴야
‘내 집 마련 토론회’에 참석한 김은진 레오비젼 대표와 정지영 아임해피공인 대표는 기존 주택 매입뿐 아니라 청약과 경매 등 여러 선택지를 검토할 것을 권했다. 정 대표는 자금이 부족할수록 청약을 활용하고, 3기 신도시에서 신생아·신혼부부 특별공급 등 자신에게 유리한 유형과 공급 물량이 많은 지역을 살펴야 한다고 말했다.
김 대표는 경매 물건은 실거주 의무가 없어 낮은 가격에 매입한 뒤 매각해 현금화할 수 있다며 성동·송파 등 주요 지역 아파트를 기회로 들었다. 갈아타기 수요에는 강남권이 약세를 보이고 외곽이 오르는 현시점이 기회라는 진단이 나왔다. 정 대표는 자기자금과 대출을 합쳐 4억~5억원이면 갈아타기가 가능하다고 설명했다.
2028년 이후 세제 개편안이 단계적으로 시행되면 장기보유특별공제 한도 신설 등으로 매물이 줄어들 수 있다는 전망도 언급됐다. 김 대표는 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 의무가 있는 점을 고려하고, 재건축 단지는 입주권 발생 여부를 확인해야 한다고 강조했다.
대출 한도와 매물 가능 지역 확인
대출 한도가 6억원 안팎인 실수요자가 살펴볼 지역으로 서울 중랑·강북·노원·성북과 경기 남부가 제시됐다. 정 대표는 임대사업자 등록 임대 혜택 종료로 양도세 중과 배제 등을 기대하는 매물이 나올 수 있다며, 임대 등록 비중이 높은 성남 분당·수원 동안·영통·광명·용인 수지를 눈여겨볼 지역으로 꼽았다. 김 대표는 서울 접근성이 좋은 인천도 전세가율과 교통, 학군 등을 고려해 검토할 만하다고 말했다.
김 대표는 집을 사기 전 자산과 소득을 따져 대출 가능액을 확인하고, 신생아 특례대출 등 정책자금 이용 가능성도 점검해야 한다고 조언했다. 전세를 낀 매매는 입주 시 대출이 제한될 수 있으므로 대출 확보와 월세 수익 구조를 고려할 필요가 있다고 덧붙였다. 전세 세입자는 계약갱신권으로 거주를 이어가며 내 집 마련을 준비할 수 있고, 리모델링 단지 중에는 전세자금 대출을 유지하면서 입주권 관련 이주비 대출을 함께 이용할 수 있는 곳도 있다고 정 대표는 설명했다.
역세권 재개발도 대안으로 제시
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 무주택자를 위한 대안으로 도심 역세권 재개발을 제시했다. 역세권 장기전세주택과 역세권 활성화사업, 도심복합개발사업은 일반 재개발보다 용적률 혜택이 커 기본 500%, 민간 도심복합개발은 최대 **700%**까지 가능하다고 설명했다. 유망 지역으로는 영등포 신길, 용산 서계·청파, 관악 신림·봉천을 꼽았다.
전문가들은 청약·경매와 지역별 매물 가능성을 살피는 한편, 매수 전 대출 한도와 실거주 요건을 확인해야 한다고 제언했다.