정부가 지난 8월 발표한 세제개편안이 국무회의 수정 뒤 국회로 넘어갔다. 종합부동산세 기준을 집 수에서 집값으로 바꾸고 다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하는 내용이 담겼다. 지난 5월 양도세 중과가 4년 만에 부활한 지 석 달 만에 다주택자의 세금 관련 제도가 다시 바뀌게 됐다.
오는 29일 개막하는 2026 서울머니쇼 플러스(+)에서는 박민수 더스마트컴퍼니 대표, 조하림 메트라이프생명 노블리치센터 세무전문위원, 김호용 세무법인 화담 세무사가 부동산 세금 전략을 강연한다. 이들은 다주택자의 선택지를 매도·증여·보유로 나눠 관련 세금과 유의사항을 설명할 예정이다.
무주택자의 경우 박 대표는 시가 20억원 이하 주택은 세금보다 자금조달계획서에 적을 자금 출처를 먼저 살펴야 한다고 말했다. 다주택자 양도세 중과가 부활한 직후 줄었던 서울 아파트 매물은 최근 다시 늘었다. 아실 집계에서 서울 아파트 매물은 지난 5월 약 6만건까지 감소했다가 이달 들어 7만5000건을 넘겼다.
세제개편안은 조정대상지역 다주택자의 중과 가산세율을 내년부터 낮추고, 올해 중과세율로 세금을 낸 사람에게도 소급 적용해 차액을 돌려주는 내용을 담았다. 완화는 2028년까지 적용되고 2029년에는 원래 세율인 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트로 돌아간다. 김 세무사는 조정대상지역 3주택자의 양도세가 완화 기간과 그 이후에 따라 2억~3억원씩 차이 날 수 있다고 설명했다.
주택을 처분할 때는 순서에 따라 세금이 달라질 수 있다. 조 전문위원은 양도차익이 작거나 세제상 불이익이 없는 집을 먼저 정리하고, 차익이 크고 오래 보유한 집은 마지막 1주택으로 남기는 방안을 제시했다. 증여재산은 시가 평가가 원칙이며, 박 대표는 아파트를 공시가격으로 신고하는 대신 감정평가를 받는 방안을 설명했다.
증여받은 집을 10년 안에 팔면 양도세 계산에서 취득가격을 증여 당시 가격이 아니라 증여자의 최초 취득가격으로 적용한다. 조 전문위원은 증여세 납부 재원을 마련하지 않은 채 증여를 받는 사례가 있다고 말했다.
보유를 택하는 경우에는 매년 내는 보유세 부담을 따져야 한다는 설명도 나왔다. 조 전문위원은 내년 종부세를 미리 계산해 부담을 감당할 수 있는지 확인할 필요가 있다고 말했다. 김 세무사는 2~3년 안에 멸실이 예정된 재건축 주택은 멸실 뒤 종합부동산세가 나오지 않는다고 설명했다.
임대료를 5% 이내로 올리면 1주택 비과세에 필요한 2년 거주 요건을 면제하던 상생임대 특례는 올해 말 종료된다. 박 대표는 특례 종료 뒤에도 직접 거주해 비과세 요건을 갖추는 방법이 있다며, 실거주로 전환할 때는 보증금 반환 자금을 먼저 계획해야 한다고 말했다. 세무사 세 명은 오는 29~31일 서울 코엑스 마곡에서 열리는 서울머니쇼+에서 각각 부동산 관련 절세 전략을 강연한다.