서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온에서 오는 11월 첫 전세계약 만기가 시작된다. 집주인의 실거주 시점과 기존 세입자의 계약 갱신 시기가 엇갈리면서 전세 매물 부족 우려가 커지고 있다. 서울 아파트 매매의 전고점 회복 비중이 높아지고, 청약 수요는 전용 60㎡ 이하로 이동하는 흐름도 나타났다.
1만2032가구 규모인 올림픽파크포레온은 2024년 11월 입주를 시작했다. 당시 체결된 2년 전세계약이 순차적으로 만료되지만, 실제 계약할 수 있는 매물은 10건에도 미치지 못하는 수준이며 전용 59㎡는 매물을 찾기 어려운 것으로 전해졌다.
전세 매물 부족의 배경으로는 집주인의 실거주 전환이 꼽힌다. 일반분양분 4786가구에는 2년의 실거주 의무가 적용된다. 2024년 주택법 개정으로 최초 입주 가능일부터 3년 안에 입주하면 되도록 유예됐지만, 전세로 잔금을 치른 집주인은 늦어도 2027년 11월까지 직접 입주해야 한다. 계약갱신청구권을 사용한 세입자는 원칙적으로 2028년 11월까지 거주할 수 있어, 임대차 기간과 실거주 시한 사이의 차이로 1년 단기 전세나 퇴거 시점을 정한 특약이 등장했다.
조합원 물량도 전세시장에 나오지 않는 흐름이다. 장기보유특별공제 등 세제 혜택을 위해 거주기간을 채우려는 집주인이 있고, 대출 규제로 갈아타기가 어려워 기존 주택에 머무는 집주인도 있는 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 입주 당시 6억원 안팎이던 전용 59㎡ 전세는 지난달 5일 13억원에 계약됐다. 보증금은 7억원, 상승률은 116.7%로 집계됐다. 전용 84㎡도 8억~9억원대에서 지난달 17일 16억5000만원에 계약됐다. 추가 자금 마련이 어려운 세입자가 인근 구축 아파트나 경기 하남 등으로 옮기거나 월세 전환을 고민하면서, 전세난이 강동·송파와 하남 임대차시장으로 번질 수 있다는 우려가 나온다.
직방이 국토교통부 실거래 자료를 분석한 결과, 올해 3분기 서울의 비교 가능한 거래 1만930건 가운데 5977건이 전고점과 같거나 높은 가격에 거래됐다. 비중은 54.7%였다. 전고점은 2025년 12월31일까지 동일 단지·동일 전용면적에서 거래된 최고가격으로, 과거와 올해 3분기 모두 거래가 있어 비교할 수 있는 사례만 포함했다. 따라서 서울 전체 아파트의 절반이 신고가를 기록했다는 뜻은 아니다.
전고점 이상 거래 비중은 1분기 38.2%에서 2분기 43.0%, 3분기 54.7%로 상승했다. 서울 25개 자치구 가운데 22곳에서 3분기 비중이 1분기보다 높았다. 동대문구는 45.7%에서 81.9%, 성북구는 32.1%에서 68.5%, 서대문구는 44.4%에서 73.5%로 올랐다. 반면 강남구는 55.0%에서 43.0%, 서초구는 67.6%에서 62.6%, 용산구는 71.3%에서 66.9%로 낮아졌다. 3분기 거래는 신고기한이 남아 있어 추가 신고나 계약 취소에 따라 집계치가 달라질 수 있다.
우리은행 부동산리서치랩이 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 올해 1~9월 수도권 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2654만원으로 지난해 같은 기간 2171만원보다 483만원, 22.2% 올랐다. 서울 청약 신청 14만5736건 가운데 전용 60㎡ 이하에 접수된 신청은 11만6305건으로, 비중은 79.8%였다. 지난해 같은 기간 60.6%보다 19.2%포인트 높아졌다.
반면 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하인 ‘국민평형’의 청약 비중은 35.5%에서 11.5%로 낮아졌고, 접수 건수는 9만8088건에서 1만6799건으로 줄었다. 서울에서 이 면적대의 3.3㎡당 분양가는 지난해 4648만원에서 올해 5761만원으로 23.9% 올랐다. 전용 60㎡ 이하는 5839만원에서 5818만원으로 0.4% 낮아졌다. 전용 85㎡ 초과는 분양가가 3.3㎡당 3987만원에서 6946만원으로 74.2% 올랐지만 청약 비중도 3.9%에서 8.7%로 상승했다.