박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 30일 서울 코엑스 마곡에서 열린 ‘2026 서울머니쇼플러스(+)’ 강연에서 서울 재개발 지역으로 영등포구 일대를 우선 검토 대상으로 꼽았다. 광진구 중곡동, 관악구 봉천·신림동, 강동구 성내·천호동 등도 실투자금 6억원 안쪽에서 살펴볼 지역으로 제시했다.
박 교수는 재건축 가격이 이미 높아진 상황에서 실수요자가 고려할 수 있는 현실적인 전략으로 빌라 매입을 통한 내 집 마련을 들었다. 서울 아파트 입주 물량은 2020년 5만가구를 넘겼지만 내년에는 1만9000가구 아래로 줄어들며, 서울 새 아파트 공급의 80% 이상을 재개발·재건축 등 정비사업이 맡는다는 설명이다. 정비구역 해제가 이어졌던 재개발도 신속통합기획과 역세권 사업 등으로 신규 지정이 늘고 있다고 덧붙였다.
박 교수는 한남뉴타운과 성수전략정비구역, 노량진처럼 널리 알려진 사업지는 이미 프리미엄이 붙어 수익률이 높지 않을 수 있다고 말했다. 대신 입지를 살펴 실투자금 6억원 이하, 비싸더라도 10억원 안쪽에서 선택할 수 있는 곳을 찾을 수 있다고 밝혔다. 매수 시점은 정비구역 지정 이후를 제시했다. 정비구역 지정으로 사업 진행에 대한 불안이 줄어드는 반면, 조합 설립이나 사업시행인가 단계에는 가격이 이미 오를 수 있다는 설명이다.
지역별로는 영등포구의 정비사업 물량이 6만가구에 달한다고 언급했다. 신길뉴타운 일대는 여의도를 배후에 두고 1·5·7호선과 신안산선이 연결되는 교통 요지로 꼽았다. 광진구에서는 자양동보다 중곡동, 관악구에서는 봉천·신림동부터 서울대입구역·신대방역 일대까지 살펴볼 만하다고 말했다. 미개발지가 많고 입지가 좋은 강동구 성내·천호동과 마포구 합정·망원동도 추천 지역으로 들었다.
사업성은 구역 전체 대지면적을 조합원 수로 나눈 1인당 평균 대지지분과 조합원 수 대비 일반분양 비율로 가늠할 수 있다고 설명했다. 평균 대지지분은 30평이면 아주 양호하고 20평이 기준선이라고 했다. 일반분양 비율은 30~40%가 평균이며, 60%를 넘으면 좋은 단지, 조합원 100명에 일반분양 100가구가 나오는 100%는 최우수 단지라고 평가했다.
재개발 초보자가 주의할 사례로는 권리산정기준일 이후 지분을 쪼갠 ‘물딱지’를 꼽았다. 이런 물건은 입주권을 받지 못할 수 있고, 신축 빌라나 원룸은 지분 쪼개기 우려가 있다고 말했다. 구축 빌라는 걱정할 것이 적지만, 신축을 살펴볼 때는 구청의 동별 재개발 담당자에게 권리산정기준일 이전 물건인지 확인하라고 당부했다.
자금 여력이 있는 수요자에게는 재건축 대상지도 소개했다. 박 교수는 1356가구가 3166가구로 다시 태어나는 아시아선수촌을 송파구의 대표 단지가 될 곳으로 언급했고, 여의도에서는 목화아파트 같은 소형 단지를 주목 대상으로 들었다.