재건축이 진행 중인 주택을 자녀나 배우자에게 증여할 때는 사업 단계에 따라 증여 대상과 세금이 달라진다. 증여 계약 전에는 조합원 지위를 승계할 수 있는지부터 확인해야 한다.
투기과열지구에서는 재건축 조합설립인가 후, 재개발 관리처분계획인가 후에 주택을 넘겨받으면 원칙적으로 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상이 된다. 매매뿐 아니라 증여에도 적용되며 상속과 이혼은 제외된다. 2025년 10월부터 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구로 지정돼 서울 사업장은 이 규정을 적용받는다. 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우 등 예외가 있어, 계약 전에 조합에 승계 가능 여부를 확인해야 한다.
증여 시점은 증여 대상의 성격에도 영향을 준다. 관리처분계획인가 전에는 주택, 인가 후에는 조합원입주권이 증여 대상이며 준공 후에는 새 아파트를 증여하게 된다. 증여세는 증여일 현재의 매매사례가나 감정가액을 시가로 계산한다. 입주권은 조합이 정한 권리가액에 납부한 분담금과 프리미엄을 더한 금액을 시세로 볼 수 있고, 준공 후에는 새 아파트 시세가 기준이 된다. 사업 진행에 따라 평가액이 오르면 증여 시점이 늦을수록 증여세가 커질 수 있다. 증여재산공제는 10년간 성년 자녀 5천만원, 배우자 6억원이다.
취득세는 증여 당시 건물의 철거 여부에 따라 기준이 달라진다. 철거 전에는 주택을, 철거 후에는 토지를 받은 것으로 본다. 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택을 1세대 2주택자가 배우자나 자녀에게 증여하면 취득세가 12%로 중과될 수 있다. 서울 전역이 조정대상지역인 만큼 철거 전후의 취득세를 따져야 한다.
증여받은 뒤 매도할 때는 이월과세, 보유기간, 주택 수를 살펴야 한다. 배우자나 부모에게 2023년 이후 증여받은 부동산과 입주권을 10년 안에 팔면 증여자가 처음 취득한 가액을 기준으로 양도차익을 계산한다. 관리처분계획인가 후 입주권을 증여받은 승계조합원은 새 아파트 보유기간을 준공일부터 계산하며, 1세대 1주택 비과세에 필요한 2년 보유와 장기보유특별공제 기간도 준공 후부터 시작된다. 인가 전에 주택으로 증여받았다면 증여받은 날부터 보유기간이 이어진다.
입주권은 양도세 계산 때 주택 수에 포함된다. 주택을 가진 자녀가 입주권을 증여받으면 기존 주택을 준공 후 3년 내 양도해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 조합원마다 보유 주택 수와 사업 단계가 달라 같은 단지에서도 세금 결과가 다를 수 있어, 증여 전 조합원 지위 승계와 평가액, 취득세율, 매도 계획을 확인하고 세무 상담을 거쳐 시점별 세액을 비교해야 한다.