재건축초과이익환수제 부담금 부과가 예상되는 단지에서 부담금이 매도인이 아닌 매수자에게 전가되는 거래 사례가 나오고 있다. 기사에는 서울에서 부과가 예상되는 단지가 46곳, 예상 부담금 합계가 2조1690억원이라고 소개됐다.
래미안 트리니원의 예상 부담금은 5149억4844만원, 조합원 1인당 평균은 3억2000만원 수준으로 제시됐다. 이 단지 전용 84㎡ 입주권은 7월 약 50억원, 8월 57억원에 거래됐으며, 매매계약 특약에 부담금 부담 주체를 정하는 방식이 쓰인다는 내용이다.
실거래로 확인해 보니
서초구의 최근 3개월 아파트 매매는 284건, 3.3㎡당 중위값은 7,882만원이다. 1년 전 같은 기간은 427건, 7,220만원으로, 집계된 중위값 변동률은 +9.2%다. 반면 강남구는 최근 3개월 329건, 3.3㎡당 중위값 1억 2,812만원이며, 1년 전 같은 기간은 668건, 1억 209만원으로 변동률은 +25.5%다. 기사에 나온 개별 단지의 거래 사례와 구 단위 중위값은 기간·표본·가격 기준이 달라 서로 같은 값으로 비교할 수 없다.
최근 3개월 집계의 끝 달인 2026.09는 신고가 진행 중이므로, 1년 전 같은 기간보다 거래 건수가 적다는 사실만으로 거래가 줄었다고 단정하기 어렵다. 한 달 매매 건수는 2026.08 기준 서초구 84건(1년 전 같은 달 100건), 강남구 91건(1년 전 같은 달 115건)이다. 최근 흐름의 3개월 가중 3.3㎡당 값은 서초구가 2024.10 8,338만원에서 2026.09 7,917만원으로, 강남구는 2024.10 9,468만원에서 2026.09 1억 2,441만원으로 집계됐다.
2026.10.05 기준 서초구와 강남구는 조정대상지역·투기과열지구이며, 아파트는 토지거래허가구역에도 해당한다. 별도로 「소득세법 시행령」은 2026.09.30 공포·2026.10.01 시행됐고, 조정대상지역 여부에 따라 일시적 2주택의 종전주택 양도기간을 정했다. 「도시 및 주거환경정비법」은 2026.09.08 공포·2027.09.09 시행 예정이며, 정비기금 사용 용도에 빈 건축물 정비사업과 소규모주택정비사업 지원을 반영했다.
중개 현장에서 볼 점
부담금이 매매가격에 포함되는지, 실제 부담 주체가 매수인과 매도인 중 누구인지 계약서와 특약에서 확인해야 한다. 예상액과 최종 부과액이 다를 수 있는 만큼, 부담금 산정·정산 방식과 양도세 처리에 관한 확인도 함께 안내할 필요가 있다.
가격 사례를 설명할 때는 해당 단지의 면적과 거래 시점, 구 단위 중위값의 기준 기간을 구분해야 한다. 서초구와 강남구의 실거래 집계만으로 개별 재건축 단지의 부담금이나 거래 조건을 단정하지 말고, 해당 단지 자료와 계약 내용을 따로 확인하는 것이 중요하다.