기업형 민간임대 사업자들이 기존 주택 매입·운영에서 나아가 토지 매입과 신규 건설을 포함한 BTR(건설임대) 사업을 확대하고 있다. 해외 투자자와의 합작과 펀드 조성이 이어지는 가운데, 투자금 회수와 세제 관련 제도가 민간 공급 확대의 과제로 꼽혔다.
코리빙 브랜드 맹그로브를 운영하는 MGRV는 올 1~8월 개발을 검토한 토지 면적이 39만㎡라고 밝혔다. 캐나다연금투자위원회(CPPIB)와 5000억 원 규모의 임대주택 개발 합작법인을 설립했으며, 토지 매입부터 신규 주택 건설까지 참여하는 방식으로 사업을 넓히고 있다.
홈즈컴퍼니는 임대주택 운영에서 직접 개발로 영역을 확장했다. 지난 6월 서울 강서구 등촌동에서 430실 규모의 임대형 기숙사 개발에 나섰고, 동대문구 용두동에는 356실 규모의 임대주택을 공급할 계획이다. 용두동 사업에는 미국 부동산 개발업체 하인즈가 총사업비 2000억 원 가운데 절반을 투자한다. 직방 자회사 우주도 글로벌 투자사와 4500억 원 규모의 펀드를 조성해 15개 지점 3000호실 규모의 임대 공급을 추진하고 있다.
해외 자본은 기존 건물을 매입해 임대시설로 운영하는 방식에서 신규 건설 참여로 투자 범위를 넓히고 있다. KKR은 위브리빙과 서울 영등포구 양평동·동대문구 휘경동의 임대주택 자산을 확보했고, 모건스탠리는 SK디앤디 등과 강동구 길동·금천구 독산동 등에서 사업을 추진해 왔다. 건설임대주택에 적용되는 취득세 감면과 종합부동산세 합산배제 등이 투자 방식 변화에 영향을 미친 것으로 나타났다.
공공 공급만으로 다양한 임대 수요를 충족하기 어렵다는 지적도 나왔다. 남원석 서울연구원 선임연구위원은 지난 7일 열린 서울주거포럼에서 서울의 공공임대주택 공급 규모가 연간 약 2만5000호 수준이라고 밝혔다. 삼성증권 집계 기준 2024년 국내 전체 임차 가구 약 840만 가구 가운데 기업형 민간임대는 약 34만 가구, 전체 임대 시장의 5% 수준이다. 공공지원 성격이 아닌 민간 전문 개발·운영사 운영 물량은 1% 미만으로 추산됐다.
기업형 임대 확대를 가로막는 요인으로는 자금 회수와 세제 차이가 거론됐다. 장기민간임대주택은 사업 유형에 따라 최대 20년 운영이 전제되지만 부동산 펀드의 투자기간은 그 절반 수준이다. 개발사업자가 준공 후에도 자산을 오래 보유하면 자금이 묶여 신규 개발에 투입되기 어렵고, 장기 보유 투자자에게 매각해 회수한 자금을 다시 공급에 투입하는 구조가 필요하다는 의견이 제기됐다.
개발사업자가 직접 지은 임대주택은 일정 요건을 충족하면 취득세 감면과 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있지만, 이를 인수하는 장기투자자에게는 매입임대 기준이 적용된다. 이 때문에 투자자의 취득세·보유세 부담이 커지고 종부세 합산배제 요건도 까다로워질 수 있다는 게 업계의 지적이다. 제도와 규정의 잦은 변경 역시 투자 유치와 사업 추진에 어려움을 줄 수 있다는 의견이 나왔다.
개발사업자·기관투자자·전문 운영사가 역할을 나눠 장기간 임대주택을 공급하는 산업 생태계를 마련해야 한다는 주장도 제기됐다. 영국에서는 BTR 개발 과정에서 일부 물량을 시세보다 저렴한 부담가능주택으로 확보하는 제도를 활용하고 있다. 조강태 MGRV 대표는 매입 수요가 있어야 개발도 가능하다며, BTR 공급을 장려하는 체계가 마련되면 임대주택 공급을 다양화하고 사회적 의무도 부과할 수 있다고 강조했다.