서울시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준은 건설사가 대안설계를 제출하면 해당 설계로 입찰에 참여한 것으로 보고, 조합이 설계도서와 물량·산출내역서, 시공방법, 자재사용서 등 제안 내용을 공사도급계약에 반영하도록 규정하고 있다. 대안설계에 따른 후속 절차에서 기간 연장이나 공사비 증액 등 추가 비용이 발생하면 건설사가 부담하도록 했다.
특화설계는 홍보자료에 그치지 않고 계약에 반영되는 제안인 만큼, 인허가 이후 설계가 달라졌을 때 최초 제안과 최종 설계를 비교하고 미이행 항목의 가치를 산정할 기준이 필요하다는 지적이 나온다.
신반포4차아파트와 한남2지구에서는 주동 수가 7개에서 11개로 늘거나 최고 높이가 118m에서 90m로 낮아지는 변경이 있었지만, 차이를 공사비에서 자동으로 빼는 산식은 없다. 공작아파트도 한강 조망 가구 수가 줄거나 고층 우선배정 조건이 사라질 때 제공할 대체이익이 정해져 있지 않았다.
‘인허가 과정에서 변경될 수 있다’는 포괄적 단서의 적용 범위도 쟁점이다. 법령 개정이나 행정기관의 예측하기 어려운 조건 부과와 달리, 건설사가 입찰 당시 알았거나 전문가로서 예상할 수 있었던 제한까지 같은 단서로 면책해서는 안 된다는 의견이 제기됐다.
업계에서는 시공자 선정 전 실현 가능성 검토와 선정 후 이행보증을 함께 마련해야 한다고 보고 있다. 제안사항을 홍보 이미지와 계약상 이행해야 할 핵심 특화설계로 구분하고, 주동 수와 최고 층수, 조망 가구 수, 스카이브리지·스카이라운지 등 주요 시설 규모, 주차대수, 외장재와 창호 사양을 수치로 명시해야 한다는 것이다.
각 항목의 인허가 가능성은 현행 정비계획에서 실현 가능한 확정형, 계획변경이나 별도 심의가 필요한 조건부, 높이규제 완화 등 행정기관의 정책 변경이 필요한 도전형으로 구분하는 방안이 제시됐다. 조합원이 제안의 위험도를 파악하고 투표할 수 있도록 하자는 취지다.
미이행 시 처리 방법도 선정총회 전에 정할 필요가 있다는 지적이다. 시공자의 수익성 판단이나 설계오류로 핵심 특화시설이 삭제되면 시설 산출금액과 약정 위약금을 공사비에서 감액하거나 동급의 대체설계를 제공하는 등 보상 기준을 계약서에 담자는 제안이다.
업계에서는 실현하기 어려운 설계로 시공권을 확보한 뒤 인허가를 이유로 철회하는 행위를 입찰 공정성 문제로 관리해야 한다는 의견도 냈다. 입찰 단계부터 이행 조건을 자료에 명시해 기록으로 남기고, 인허가상 불가피한 변경과 시공자의 사업성 판단에 따른 변경을 구분해야 한다고 밝혔다.