서울 아파트값 상승과 대출·규제 강화 속에 투자자 관심이 재개발 빌라와 입주권으로 옮겨가고 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수와 고준석 연세대 상남경영원 교수는 오는 29일 개막하는 서울머니쇼 플러스에서 재개발 투자 전략을 소개한다. 두 교수는 재개발 예정 지역의 빌라가 내 집 마련의 대안이 될 수 있다고 말했다.
한남뉴타운·성수전략정비구역·노량진 등 알려진 구역은 프리미엄이 높아 진입이 쉽지 않다. 박 교수는 서울에서 6억원 이하, 비싸더라도 10억원 안쪽으로 살펴볼 곳이 있다며 영등포구 신길동 일대와 광진구 중곡동을 언급했다. 관악구 봉천·신림동, 강동구 성내·천호동, 마포구 합정·망원동도 투자처로 꼽았다.
매수 시점에 대해서는 의견이 나뉘었다. 박 교수는 사업 무산 우려가 줄어드는 정비구역 지정 직후를 제시했고, 조합설립이나 사업시행인가 단계는 가격이 이미 올라 늦을 수 있다고 말했다. 고 교수는 재개발이 준공까지 최소 8년에서 13년까지도 걸리는 투자라며 조합이 설립되고 시공사가 선정된 곳이 안전하다고 했다. 다만 입지가 좋고 신탁 방식으로 진행되는 곳은 초기 단계도 검토할 만하다고 덧붙였다.
사업성을 가늠할 기준으로 두 교수는 평균 대지지분을 들었다. 구역 전체 대지 면적을 조합원 수로 나눈 값으로, 30평 이상이면 사업성이 양호하다는 설명이다. 고 교수는 동의서 징구를 위한 구청의 연번 부여 단계에서도 평균 대지지분을 확인할 수 있으며, 감정평가 전 초기 단계의 사업성 지표라고 말했다.
정비구역 안의 빌라를 매입해도 새 아파트 입주권이 자동으로 생기는 것은 아니다. 권리산정기준일 이후 지분을 쪼갠 물건은 입주권을 받지 못할 수 있어, 박 교수는 중개업소 설명에만 의존하지 말고 구청 동별 재개발 담당자에게 기준일을 확인하라고 조언했다. 고 교수는 추가 분담금은 사업시행인가 이후 감정평가가 이뤄져야 계산할 수 있다며 초기 구역일수록 평균 대지지분을 살펴야 한다고 말했다.
서울머니쇼 플러스는 오는 29~31일 서울 코엑스 마곡에서 열린다. 박 교수는 30일 ‘부동산 규제에도 알짜 부동산! 가성비 갑 부동산을 찾아라’, 고 교수는 31일 ‘대한민국 부동산 시장 전망 및 서울·수도권 재개발’ 세션에서 강연한다.