서울 강동구 올림픽파크포레온에서 내년 11월까지 전월세 계약 1301건이 만기를 맞는다. 계약의 보증금 합계는 9157억원으로 집계됐다. 집주인의 실거주 의무 유예 시한과 대규모 계약 만기가 겹치면서 서울 동남권 전세시장에 부담을 줄 수 있다는 우려가 나온다.
28일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 2024~2025년 계약 1499건을 분석한 결과, 내년 11월까지 만기가 돌아오는 계약은 전세 871건, 월세 430건이었다. 다만 집계에는 조합원 물량도 포함돼 1301건 모두가 실거주 의무 대상은 아니다.
만기는 올해 말과 내년 초에 집중된다. 12월 298건, 내년 1월 342건, 2월 267건으로 석 달 동안 907건이 만료된다. 전체 만기 계약의 약 70%다. 집주인이 갱신하지 않고 직접 입주하면 기존 전세 물량이 줄고, 세입자가 강동구를 넘어 송파·하남 등 인근 지역에서 집을 찾을 수 있다는 관측이 제기됐다.
이번 만기 집중은 2024년 2월 개정된 주택법과 맞물려 있다. 분양가상한제 아파트의 실거주 의무 시작 시점을 최초 입주 가능일에서 최초 입주 가능일부터 3년 이내로 늦춰, 수분양자가 전세보증금으로 잔금을 마련할 수 있게 했다. 유예 기간이 끝나는 내년 11월까지 실거주 의무 대상 집주인은 직접 입주해야 한다. 적용 대상은 일반분양 4786가구이며 조합원 물량은 의무 대상이 아니다.
계약갱신요구권 행사로 계약이 2년 연장되면 집주인은 실거주 시한을 넘길 수 있다. 반면 집주인이 실제 거주를 이유로 적법하게 갱신을 거절하면 세입자는 새 전셋집을 구해야 한다. 실거주 의무 위반에 따른 처벌과 환매 규정도 있어 임대를 계속 연장하기 어렵다는 점이 변수다.
단기 전세도 나타났다. 현지 매물에는 ‘2027년 11월까지 거주’처럼 임대 기간을 정한 사례가 있으며, 올해 체결된 18개월 이하 단기 전세 32건 가운데 22건은 내년 10~11월 만료되도록 설정됐다. 다만 주택임대차보호법상 2년 미만 계약도 세입자가 원칙적으로 2년의 임대 기간을 주장할 수 있다.
실거주 유예 조치가 적용 중이거나 앞으로 적용될 수 있는 주택은 전국 약 8만가구다. 정부는 위장전입 등 의무 위반을 확인하기 위한 조사도 강화할 방침이다. 국토교통부 관계자는 현재 행정자료로 실거주 여부를 확인할 수 있고, 제도가 정비되면 통신·카드 등 다른 기관의 자료까지 대조하는 조사도 가능해진다고 밝혔다.