이재명 대통령이 20일 인천 계양 3기 신도시를 찾아 용적률 상향을 주문했지만, 공공주택 물량의 3분의 1가량은 이미 착공 단계에 들어가 조정이 쉽지 않은 것으로 나타났다. 남은 물량에 용적률 상향을 적용해도 추가 공급 규모가 LH 추산의 절반 수준에 그칠 수 있어, 착공 전 설계 변경이 과제로 꼽혔다.
LH에 따르면 올해 말까지 공공부문이 3기 신도시에서 착공했거나 착공할 주택은 3만 9000가구다. 이 가운데 LH가 3만 8000가구, 다른 기관이 1000가구를 맡는다. 전체 공급 물량 19만 3000가구 가운데 공공주택 12만 4000가구를 기준으로 보면 31.5%, 전체 물량 기준으로는 20.2%가 착공 단계에 들어서는 셈이다. 착공한 블록은 용적률을 올리기 어려워 상향 대상에서 사실상 제외된다.
이성훈 LH 사장은 대통령의 인천 계양 방문 자리에서 3기 신도시 평균 용적률을 206%에서 250% 이상으로 높이면 3만~4만 가구를 추가 공급할 수 있다고 보고했다. 하지만 연내 착공 물량을 제외한 공공주택 8만 5000가구에 평균 용적률을 206%에서 250%로 높이는 비율을 적용하면 늘어나는 주택은 2만 가구 안팎이다. 용적률을 300%까지 높여야 증가 물량이 4만 가구에 근접한다.
착공 일정이 잡히면 용적률 조정이 어려운 만큼, 지구계획과 설계를 착공 전에 바꿔야 한다는 지적이 나온다. 변경 절차가 길어지면 착공이 늦어져 정부의 공급 속도전과 충돌할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 용적률 상향이 공급 물량을 늘리기 쉬운 방안이라며 절차를 단축해 착공 전 물량을 중심으로 추진해야 한다고 말했다.
착공 전 남은 부지는 용적률을 250%가 아니라 300%까지 높여야 한다는 의견도 있다. 이미 착공한 부지가 200%대 초반으로 설계된 만큼 다른 부지의 용적률을 높여 전체 기준으로 250%를 맞춰야 한다는 설명이다. 서울 재개발·재건축 사업에는 350% 안팎이 적용되는 사례가 있고, 1기 신도시도 노후계획도시 특별법에 따라 300~350% 수준으로 정비사업을 추진하고 있다.
상대적으로 사업 초기 단계인 후발 택지는 조정 여지가 큰 것으로 거론됐다. 광명시흥은 지난 7월 보상 절차에 들어갔고, 의왕·군포·안산과 화성진안도 보상을 거쳐 사업을 진행해야 한다. 김포한강2·인천구월2·양주장흥·구리교문 등 다른 공공택지도 사업 단계에 따라 상향 가능성을 점검할 수 있다. 공사가 상당 부분 진행된 지구보다 토지이용과 주택 배치계획을 조정하기 유리하기 때문이다.