서울 강동구 올림픽파크포레온에서 내년 11월까지 전월세 계약 1301건이 만기를 맞는다. 해당 계약의 보증금 합계는 9157억원으로, 실거주 의무 유예 시한이 다가오면서 집주인의 직접 입주와 서울 동남권 전세시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 2024~2025년 체결 계약 1499건을 분석한 결과, 내년 11월까지 만기가 돌아오는 계약은 전세 871건, 월세 430건으로 집계됐다. 다만 조합원 물량까지 포함한 전체 신고 기준으로, 1301건 모두가 실거주 의무 대상은 아니다.
만기는 올해 말과 내년 초에 집중된다. 오는 12월 298건, 내년 1월 342건, 2월 267건 등 석 달 동안 907건이 끝나며, 전체의 약 70%에 해당한다. 집주인이 계약을 갱신하지 않고 입주하면 임대 물량이 줄어들 수 있고, 세입자가 강동구 밖 송파·하남 등 인근 지역에서 집을 찾을 가능성도 제기됐다.
실거주 의무 유예는 2024년 2월 국회를 통과한 주택법 개정에 따른다. 분양가상한제 아파트의 의무 시작 시점을 최초 입주 가능일부터 3년 이내로 늦춰, 수분양자가 전세보증금으로 잔금을 마련할 수 있도록 했다. 2024년 11월 입주한 올림픽파크포레온도 유예 적용을 받았다.
유예 시한이 끝나는 내년 11월까지 실거주 의무 대상 집주인은 직접 입주해야 한다. 적용 대상은 일반분양 4786가구이며 조합원 물량에는 의무가 없다. 계약갱신요구권을 행사하면 계약이 2년 연장될 수 있지만, 집주인이 실제 거주를 이유로 적법하게 갱신을 거절하면 세입자는 다른 전셋집을 찾아야 한다. 실거주 의무 위반에 따른 처벌과 환매 규정도 있어 임대 연장이 제한될 수 있다.
임대 기간을 2027년 11월까지로 정한 단기 전세 매물도 등장했다. 올해 체결된 18개월 이하 단기 전세 32건 가운데 22건은 내년 10~11월 만료로 설정됐다. 전용 84㎡ 기준 일부 단기 전세는 일반적인 2년 계약보다 보증금이 약 3억원 낮게 책정됐지만, 주택임대차보호법상 2년 미만 계약도 세입자는 원칙적으로 2년의 임대 기간을 주장할 수 있다.
국토교통부에 따르면 실거주 의무 유예가 적용 중이거나 앞으로 적용될 수 있는 주택은 전국 약 8만가구다. 정부는 위장전입 등 의무 위반 여부를 행정자료로 확인하고 있으며, 주택법 개정안에 따라 통신·카드 등 다른 기관 자료까지 대조하는 조사도 가능해질 수 있다고 밝혔다.