금리 변화는 시장 유동성과 부동산 가격에 영향을 주지만, 집값이 금리와 반대 방향으로만 움직이는 것은 아니다. 금리와 경기 흐름이 맞물려 움직이는 만큼, 실제 부동산 시장에서는 여러 요인을 함께 살펴야 한다.
금리가 내려가면 예금의 매력이 줄고 시장에 풀리는 자금이 늘어 부동산이나 주식에 투자하는 사람이 많아질 수 있다. 반대로 금리를 올리면 유동성이 줄어 부동산 가격에 하락 압력이 생기는 것이 일반적인 설명이다. 다만 금리는 경기 흐름을 조절하는 수단이기도 해, 금리와 집값의 관계가 항상 단순하게 나타나는 것은 아니다.
2008년 글로벌 금융위기 때 서울 아파트 가격은 그해 6월부터 12월까지 19.7% 하락했다. 강남구 아파트는 22%, 노원구 아파트는 18%까지 떨어졌다. 한국은행은 기준금리를 2008년 9월 5.25%에서 2009년 2월 2.0%로 내렸다. 이 같은 저금리 상황은 2009년 2월부터 2010년 6월까지 약 16개월 이어졌고, 부동산 시장은 회복세를 보였다.
글로벌 금융위기 이후 금리 흐름은 다시 바뀌었다. 우리나라는 2010년 6월 금리 인상을 시작해 2011년 6월에는 기준금리를 3.25%까지 올렸다. 서울 아파트 가격은 다시 하락하며 약세를 보였다. 이 사례는 금리 변화가 집값에 미치는 영향과 함께, 시기별 경기 상황도 고려해야 한다는 점을 보여준다.
금리가 오를 때 고가 주택의 하락 폭이 일반 아파트보다 클 수 있다는 점도 언급됐다. 강남 아파트 시장은 장기적으로 안정적인 모습을 보이기도 하지만 금리 압박을 받을 때는 큰 폭으로 움직일 수 있고, 금리가 내려가면 반등 속도와 폭이 클 수 있다는 설명이다.
금리 결정과 관련해서는 미국 경제학자 존 테일러가 연구한 테일러 준칙(Taylor’s Rule)이 있다. 통화정책과 경제 흐름을 바탕으로 금리를 결정하는 주요 변수를 설명하는 이론이다. 금리는 실물경기 흐름을 고려해 조정되는 후행지표 성격도 있어, 금리 변화만으로 부동산 가격 움직임을 설명하기는 어렵다.