서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온이 오는 11월부터 첫 2년 전세계약 만기를 맞으면서 강동·송파와 하남 임대차 시장에 긴장감이 커지고 있다. 대규모 입주로 주변 전셋값을 눌렀던 2년 전과 달리, 이번에는 집주인 실거주와 매물 감소가 맞물려 인근 전세난을 자극할 수 있다는 우려가 나온다.
2024년 11월 입주를 시작한 단지는 전세계약 만기가 순차적으로 돌아오고 있다. 통상 계약 갱신과 퇴거, 신규 계약이 맞물리는 시기지만 현장에서는 전세 매물이 크게 줄어든 것으로 전해졌다.
매물 감소 원인으로는 집주인의 실거주 요건과 세제 혜택이 꼽힌다. 일반분양 물량인 4786가구에는 2년 실거주 의무가 적용되며, 의무 이행이 최초 입주 가능일부터 3년 이내로 유예돼 입주 당시 전세를 놓은 집주인도 2027년 11월 이전에는 실입주해야 한다. 거주 기간이 제한된 매물 위주로 거래가 이뤄지는 상황이다.
실거주 의무가 없는 조합원 중에서도 양도소득세 장기보유특별공제 등 세제 혜택을 위해 실입주를 택하는 경우가 늘었다. 대출 규제로 상급지 이동이 어려워진 기존 소유자들이 자가 거주를 유지하는 점도 임대 물량 감소 요인으로 지목됐다.
전세 보증금은 큰 폭으로 올랐다. 입주 초기 6억원 안팎이던 전용면적 59㎡ 전세는 최근 13억원에 거래돼 최고가를 기록했다. 전용 84㎡도 과거 8억~9억원대에서 16억5000만원에 계약됐다.
집주인의 실거주로 재계약이 어려워진 세입자들은 보증금 마련 부담을 겪고 있다. 계약 기간과 이사 비용을 두고 임대인과 임차인 사이에 마찰이 생기거나 보증금 증액·월세 전환을 타진하는 사례도 있는 것으로 전해졌다. 자녀 전학 문제로 이사가 어려운 학부모 세입자들의 고민도 커지고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 집주인의 실입주 요구가 이어지면 계약갱신청구권을 쓰지 못한 세입자의 주거 이동이 불가피해질 수 있다고 진단했다.