30일 서울 코엑스 마곡에서 열린 ‘2026 서울머니쇼플러스(+)’에서 부동산 전문가들은 공급 부족과 일자리 기반 수요를 근거로 내년 주택시장 상승을 전망했다. 금리와 정책 변화도 변수로 꼽혔지만, 주택 공급이 수요를 따라가지 못하는 구조가 시장을 뒷받침할 수 있다고 봤다.
김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 서울을 장기적으로 공급이 수요를 따라가기 어려운 지역으로 진단했다. 그는 금리와 정책 같은 변수보다 수요·공급과 유동성 등 시장의 구조를 먼저 살펴야 한다고 말했다.
임대차 시장이 매매가격에 영향을 줄 수 있다는 분석도 나왔다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 내년 상반기 거래가 위축된 뒤 전세 시장을 통해 하반기 매매가격이 오르는 흐름을 예상했다. 1분기 거래 침체를 거쳐 2분기 전세 시장이 바닥을 통과하고, 하반기에는 수급 불균형이 큰 지역부터 상승세가 나타날 수 있다고 설명했다.
아기곰아카데미 대표 아기곰은 서울 아파트 임대차 시장에서 월세 비중과 부담이 커지는 점을 변수로 꼽았다. 월세 지출이 늘면 무주택자의 주택 구입 자금 마련이 어려워질 수 있고, 상생임대주택 혜택 종료도 전세시장 불안을 키울 요인이라고 말했다. 김 소장은 금리보다 소득과 일자리 기반 수요를 살펴야 한다며, 금리 상승은 가격을 직접 낮추기보다 대출 부담을 높여 거래를 위축시키는 요인이라고 설명했다.
지역별로는 일자리와 교통, 주거 여건을 갖춘 곳에 수요가 집중될 것으로 전망했다. 김 소장은 규제가 유지될 경우 서울 핵심지는 상반기 보합, 하반기 강보합을 보이고 서울 외곽은 완만하게 상승할 것으로 내다봤다. 경기 반도체 벨트는 상승 흐름이 이어지고, 지방 광역시는 핵심 지역 중심으로 제한적인 움직임을 보일 것으로 예상했다.
전문가들은 서울 핵심지의 신축·준신축 대단지와 경기 1기 신도시를 유망 지역으로 제시했다. 경기 북부에서는 서울까지 30분대 출퇴근이 가능한 역세권을 중심으로 살펴볼 필요가 있다고 했다. 지역을 고를 때는 일자리 접근성과 교통 여건, 주택 수요의 지속성을 함께 따져야 한다고 덧붙였다.
매물 흐름의 변수로는 국회의 세제 개편안 논의가 꼽혔다. 김 대표는 정부안이 통과되면 내년 보유세 과세 기준일 전까지 강남 3구에서 중대형 아파트 급매물이 나올 수 있다고 말했다. 공제 한도가 조정되거나 세율이 낮아지면 집주인들이 매물을 거둬들일 가능성도 있다고 봤다.
김 대표는 정부안 통과를 전제로 내년 2~3월을 자금력을 갖춘 수요자가 급매물을 살펴볼 시기로 제시했다. 전문가들은 매수 대상을 무작정 넓히기보다 실거주 목적의 내 집 마련과 갈아타기에 집중하고, 노원·도봉·강북구 등에서도 역세권 신축처럼 수요가 지속되는 주택을 살펴야 한다고 조언했다.