올해 서울 부동산 시장에서 매매·전세·월세 가격이 함께 오르는 흐름이 나타나고 있다. 전세 가격은 15년 만에 가장 가파르게 상승했고, 월세는 관련 통계가 작성된 뒤 최고 수준을 잇달아 기록했다. 아파트뿐 아니라 연립·다세대와 단독주택의 전월세 가격도 오르면서 서울 무주택 세입자들이 ‘생존 매수’에 나서고 있다는 분석이 나온다.
한국부동산원의 월간 주택가격동향 통계에 따르면 올해 1~8월 서울 주택종합 전세가격 누적 상승률은 5.91%였다. 2011년 같은 기간 7.62% 오른 뒤 15년 만에 가장 높은 상승률이다. 아파트 전세 가격도 같은 기간 7.35% 올라 2011년 9.33% 이후 최고치를 기록했다.
월세 상승세도 두드러졌다. 올해 8월까지 서울 주택종합 월세 누적 상승률은 5.65%로, 통계 작성이 시작된 2016년 이후 가장 높았다. 역대 최고 상승률을 기록한 2024년의 1.41%와 비교하면 4배에 육박한다. 아파트 월세 누적 상승률은 6.69%로, 종전 최고치인 2024년 1.92%의 3.5배를 웃돌았다.
서울 임대차 시장에서는 모든 주택 유형의 전월세 가격이 2023년 하반기부터 올해 8월까지 39개월 연속 상승했다. 올해 들어서는 오름폭이 커졌다. 서울 아파트 가격 상승률은 지난해 상반기까지 매월 0.3% 이하였지만, 같은 해 10월부터 빠르게 높아졌다. 올해 5~7월에는 매월 1% 이상 변동률을 보였다.
8월 아파트 전세 상승률은 0.95%였다. 9월에도 이 수준이 이어진다면 현재 101.9인 주택종합 전세지수가 역대 최고치인 2022년 1월의 102.2를 넘어설 것이라는 관측이 나온다. 연립·다세대 전세지수는 8월 101.4로, 2022년 최고치인 100.8을 이미 웃돌았다.
이번 임대차 시장 상승은 연립·다세대와 단독주택 등 비아파트에서 월세 오름 압력도 동반되고 있다는 점에서 주목된다. 지난달까지 서울 연립·다세대 월세 누적 상승률은 4.51%로 전세 상승률 4.04%보다 높았다. 단독주택도 월세가 3.27% 올라 전세 상승률 2.66%를 웃돌았다.
연립·다세대와 단독주택 월세는 통계 집계 이후 약 8년 동안 연평균 변동률이 0% 안팎에 머물렀다. 그러나 최근 2년간 누적 변동률은 각각 8.01%, 5.98%에 이르렀다.
서울 임대차 시장의 상승 압력은 매매 시장으로도 번지고 있다. 서울 아파트 매매가는 9월 셋째 주 기준 85주 연속 상승해 역대 최장 기록과 같아졌다. 올해 8월까지 누적 상승률은 7.52%로, 2008년 10.07% 이후 18년 만에 최고치였다.
강남구와 서초구는 45주 연속 하락세를 보였지만 서대문구·동대문구·성북구·노원구·중랑구·도봉구·강북구 등의 매매가는 한 주 사이 0.30.4%씩 올랐다. 이들 지역의 상승이 서울 전체 상승률을 끌어올렸다. 서울 집값이 빠르게 오르면서 매수세는 서울 업무지구와 접근성이 높은 구리·하남·성남·광명·의왕시 등으로 확산됐다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “세제 개편 등으로 강남 고가 아파트 가격이 꺾이고 있지만 장기간 이어지고 있는 임대차 시장의 불안이 서울과 경기 남부 집값의 상승 압력으로 작용하고 있다”며 “집값 안정을 위해서는 임대차 시장 불안을 해소하는 것이 급선무”라고 말했다.