2020년 이후 전국 분양가격이 67.0% 오른 반면 건설공사비는 38.2% 상승해, 분양가 상승을 공사비만으로 설명하기 어렵다는 분석이 나왔다. 한국건설산업연구원은 29일 지역별 비용구조에 맞춘 대응과 사업기간 관리가 필요하다고 밝혔다.
한국건설산업연구원이 발표한 보고서에 따르면 2020년 대비 올해 6월 전국 분양가격지수와 건설공사비지수의 상승률 격차는 28.8%p였다. 특히 2023년 이후 두 지수의 움직임이 엇갈리며 격차가 확대됐다.
분양가 상승 요인은 시기별로 달랐다. 20212022년에는 자재비를 중심으로 공사비 영향이 컸고, 20232025년에는 대지비와 잔차의 영향이 확대됐다. 올해 상반기에는 공사비 기여도가 다시 커졌다.
2024년 분양가격 상승률 13.5% 가운데 대지비 기여도는 5.5%p, 공사비는 2.1%p, 잔차는 5.9%p였다. 올해 상반기 분양가격은 5.3% 올랐고, 공사비 기여도는 3.5%p였다. 이 가운데 자재비 기여도는 2.0%p로, 1차금속과 화학제품 등의 영향이 두드러졌다.
보고서는 분양가격을 대지비와 분석상 공사비, 잔차로 나눠 상승 요인을 추정했다. 분석상 공사비는 자재비와 인건비뿐 아니라 시행사의 사업경비·금융비용·이윤 등을 포함한다. 잔차는 추정한 비용항목으로 설명되지 않는 부분으로, 사업기간과 시장 여건, 자료의 범위·분류 차이 등이 반영된다.
지난해 7월부터 올해 6월까지 평균 대지비 비중은 서울이 61.1%로 전국에서 유일하게 50%를 넘었다. 기타 지방은 24.8%였다. 반면 분양가에서 자재비가 차지하는 비중은 서울 16.5%, 기타 지방 31.9%로 나타났다. 연구원은 산업연관표의 평균 투입구조를 적용한 분석이므로, 지방의 실제 공사원가가 수도권보다 낮다는 뜻은 아니라고 설명했다.
연구원은 서울 등 고지가 지역에 대지비 부담을 완화할 공급 확대 방안을 마련하고, 지방은 공사원가 상승압력을 낮추면서 자재·인력 조달 여건을 개선해야 한다고 제안했다. 인허가 지연과 규제·기준 강화에 따른 사업기간 연장, 금융비용 누적도 관리 과제로 꼽았다. 박철한 연구위원은 분양가 구성 비용과 이를 유발하는 사업·제도적 여건을 함께 관리해야 한다고 밝혔다.