이현철 아파트사이클연구소 소장은 집값 상승을 기대해 무리하게 대출받기보다 매매와 전세의 실제 거주 비용을 비교해야 한다고 말했다. 그는 지난 21일 자신의 유튜브 채널에서 집값이 오르지 않거나 하락하면 전세가 유리할 수 있다고 설명했다.
이 소장은 매매가 10억 원, 전세가 5억 원인 집에 2년간 거주하고 보유 자산은 5억 원, 대출 금리는 연 5%라고 가정해 비용을 비교했다. 매매를 선택하면 부족한 5억 원을 대출받아 2년간 이자 5000만 원을 내고, 취득세 3300만원과 재산세 약 150만원, 중개수수료 약 500만 원을 더해 총비용이 8950만 원이라고 했다.
전세는 보유 자산으로 보증금을 마련해 대출 이자가 없고, 중개수수료 약 150만원을 제외하면 추가 비용이 거의 없다고 설명했다. 집값 변동과 추가 비용이 없다는 가정에서 두 선택의 비용 차이는 8800만 원으로 제시됐다.
전세 계약 갱신 때 보증금이 오르면 인상분을 대출받는 비용과 이사 비용을 비교할 수 있다는 설명도 내놨다. 이사 비용을 약 500만 원, 보증금 인상분을 5000만 원으로 가정하고 연 5% 금리로 대출받으면 2년간 추가 이자는 500만 원이라고 했다.
이 소장은 자기 자금 5억 원으로 10억 원짜리 집을 산 뒤 집값이 10% 하락하는 경우를 들어, 주택 가치 감소액은 1억 원이며 자기 자금 기준 손실률은 20%라고 설명했다. 그는 집값 하락 가능성도 고려해야 한다며, 비용 분석 없이 서둘러 집을 마련하면 위험을 부담할 수 있다고 말했다.