서초구가 반포 현대 재건축 부담금을 연내 부과하겠다는 입장을 밝히면서 재건축 초과이익환수 부담금 부과 대상 단지의 대응과 매매 조건에 관심이 모이고 있다. 부담금 부과가 예상되는 단지는 서울 46개 단지, 약 1만8000가구를 포함해 전국 60곳 이상으로 추산된다.
재건축 초과이익환수제는 재건축 전후 주택 가격 차이에서 정상적인 주택 가격 상승분과 개발 비용 등을 제외해 초과 이익을 산정하고, 일정 기준을 넘는 금액을 조합에 부과하는 제도다.
서초구는 개발이익환수법상 징수권 소멸시효가 5년이라는 점을 근거로 반포 센트레빌 아스테리움의 부담금을 연내 부과하겠다는 입장이다. 이 단지는 2021년 7월 입주를 시작했다. 재건축부담금의 결정과 부과 기한을 규정한 재초환법 부칙은 2023년 12월 26일 개정·신설돼 이듬해 3월 시행됐으며, 법은 시행 후 5년 이내를 소멸시효로 정했다. 이에 따라 소멸시효는 2029년에 도래한다.
국토교통부는 2024년 3월 개정법 시행을 반영하면 올해 이후에도 부담금을 부과할 수 있다고 해석한다. 지금까지 실제 부담금이 부과된 단지는 없었지만, 윤석열 정부에서 폐지를 추진했던 제도가 이재명 정부 출범 이후 부과 절차에 들어가는 모습이다.
재초환 부담 여부에 따라 매매 조건이 달라지는 사례도 나타났다. 지난 8월 입주를 시작한 서초구 반포 래미안 트리니원에서는 전용 84㎡ 매물 가운데 35층은 57억원, 32층은 51억5000만원에 나와 있다. 35층 매물은 매도자가, 32층 매물은 매수자가 부담금을 내는 조건이다.
래미안 트리니원은 2020년 관리처분 당시 가구당 평균 4억200만원의 부담금 예정액을 통보받았다. 이후 일반분양가 상승 등을 반영하면 가구당 7억원에 이를 것이라는 관측도 나온다. 서초구는 반포 센트레빌 아스테리움과 래미안 트리니원 외에 신반포 21차, 신반포 18차 337동, 신성빌라 재건축 단지의 부담금 산정 절차도 진행 중이다.
조합들은 부담금 부과 방식에도 문제를 제기하고 있다. 미실현이익에 부담을 부과하고 입주 시점의 시세에 따라 단지별 개발이익이 달라지는 데다, 조합원별 취득 시점 차이와 조합원·일반분양자 간 형평성도 고려해야 한다는 주장이다. 반포 센트레빌 아스테리움 등은 초과이익 산정에서 제외할 정상 주택가격 상승률에 한국부동산원의 주택가격동향 지수를 적용하는 데 반대하고 있으며, 실제 부과가 이뤄지면 가처분 신청과 행정소송을 제기하겠다는 입장이다.
대전 서구 용문동 1·2·3구역의 재건축 단지인 둔산더샵엘리프는 지난해 2월 입주를 시작했으며, 단독주택 재건축 방식으로 사업을 진행해 가구당 1억~2억원의 부담금이 예상된다.