서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축 조합원의 예상 부담액이 다시 크게 올랐다. 현재 전용 84㎡를 보유한 조합원이 재건축 후에도 같은 면적을 선택하면 약 4억3000만원을 추가로 내야 하는 것으로 산정됐다. 지난해 가을 제시된 금액보다 2억5000만원 증가했다.
은마아파트 재건축 정비사업조합은 조합원 분양신청을 앞두고 주택형별 부담액을 다시 계산해 지난 22일 조합원들에게 알렸다. 분양신청은 다음 달 말까지 진행된다. 신청 절차가 끝나면 시공사와 대안설계를 논의하고, 이를 반영한 추가 분양신청을 실시할 예정이다. 조합원별 최종 배정 주택과 납부액은 이후 정해진다.
자료상 전용 84㎡ 조합원이 신축 단지에서도 같은 면적을 선택할 때의 추정 분담금은 4억3000만원이다. 지난해 9월 사전조사 당시 1억8000만원보다 2억5000만원 늘었고, 지난 5월 공개된 3억2000만원보다는 1억1000만원 증가했다. 2023년 초 추정액 1억2000만원과 비교하면 3억1000만원 오른 금액이다.
전용 76㎡ 보유자가 새 아파트에서도 같은 면적을 선택하면 추정 분담금은 4억4813만원이다. 지난해 9월 추정치 2억3000만원보다 약 2억1800만원 많고, 지난 5월 산출된 4억2000만원에 비해서도 2800만원 증가했다.
면적을 넓혀 신청할 경우 부담액은 수억 원에서 수십억 원으로 커진다. 전용 76㎡ 조합원이 신축 전용 109㎡를 선택하면 16억2300만원을 추가로 내야 한다. 전용 84㎡ 소유자가 전용 143㎡를 고르면 추정 부담액은 90억2660만원으로, 지난해 9월 예상치보다 55억5000만원 많다.
은마아파트는 28개 동, 4424가구로 구성된 대단지다. 현재 조합원 주택형은 전용 76㎡와 84㎡가 주를 이룬다. 재건축 후에는 약 5850가구 규모의 새 단지로 조성될 예정이다.
사업비 증가 배경에는 공사비 재산정이 있다. 조합은 3.3㎡당 공사비를 기존 930만원에서 950만원으로 올려 계산했다. 커뮤니티시설과 주차공간을 확대하는 계획, 최근 정비사업 현장의 공사비 수준 등을 반영한 것으로 풀이된다.
일반분양으로 사업비를 회수할 여건이 충분하지 않은 점도 분담금 상승 요인이다. 은마아파트의 기존 용적률은 204%로 비교적 높아 재건축 후 일반분양 물량을 많이 확보하기 어렵다. 일반분양 수입이 줄어들면 공사비 상승분을 조합원 분담금으로 충당해야 하는 구조다.
분양가상한제도 변수로 언급된다. 조합 측은 인근 주택가격이 오르더라도 일반분양 가격을 그 수준에 맞춰 올리기 어려워 분양수익을 늘리는 데 한계가 있다고 설명했다. 다만 전체 인상분 중 공사비 조정과 분양가상한제가 각각 얼마나 영향을 줬는지는 공개되지 않았다.
조합이 안내한 금액은 사업 완료 시 확정되는 최종 납부액이 아니다. 향후 공사비와 금융비용, 설계 변경 등에 따라 조정될 수 있다. 조합은 이 같은 변동 가능성을 고려해 분양신청 주택형을 정해달라고 안내했다. 은마아파트는 내년 상반기 이주를 목표로 후속 절차를 진행하고 있다.