CBRE 코리아가 21일 발표한 2026년 3·4분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서에서 서울 A급 오피스 평균 공실률은 전 분기보다 1.1%p 하락한 3.1%로 나타났다. 권역별로는 도심권역 5.1%, 강남권역 1.0%, 여의도권역 1.7%였다.
강남과 여의도에서는 프라임 자산을 중심으로 임차 수요가 이어졌다. 도심권역에서는 중대범죄수사청이 르네스퀘어 전체를 임차하면서 공실률 하락을 이끌었고, 3·4분기 도심권역 임대차 규모의 약 82%가 이 거래에 집중됐다. 강남권역 임대차에서는 IT 기업이 전체의 67%를 차지했다. 스킨케어 브랜드 셀리맥스를 운영하는 앱솔브랩은 센터필드에 입주했다. 여의도에서는 파크원타워1과 FKI타워 등 프라임 자산을 중심으로 금융권 수요와 럭셔리 브랜드 본사 이전이 관찰됐다.
리테일 시장은 백화점과 주요 가두상권을 중심으로 성장세를 이어갔다. 8월 누적 방한객 수는 전년 동기 대비 22% 증가한 1505만명을 기록했고, 외국인 관광객 카드 소비액은 49% 늘어난 14조원으로 집계됐다. 성수 공실률은 전 분기보다 2.1%p 하락한 1.3%였으며, 출점 수요는 서울숲과 건대 방향으로 확산하고 있다.
수도권 A급 물류센터는 3·4분기까지 연간 예정 물량의 약 90%가 공급돼 연내 공급이 마무리 단계에 들어섰다. 신규 임대차의 약 71%는 3PL과 이커머스 기업이 차지했고, 수요는 인천, 안성, 이천 등 대형 물류 권역에 집중됐다. 에이피알 등 K-뷰티 기업도 물류 자동화와 사업 확장을 위해 대형 면적을 임차했다.
3·4분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 전 분기 대비 약 5% 증가하고 전년 동기 대비 약 4% 감소한 9조6488억 원이었다. 3·4분기 누적 투자 규모는 약 25조 원으로, 역대 최고였던 2025년 동기와 유사했다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 기준금리 인상과 조달금리 상승으로 일부 거래가 지연되고 수익률 상승 압력이 커졌다고 밝혔다. 또 4·4분기 완료 예정 거래가 전년보다 제한적이라며 올해 연간 투자 규모가 2025년을 밑돌 것으로 예상했다.