서울시가 검토 중인 것으로 알려진 주거중심형 복합개발사업 운영기준안을 두고 사업 요건이 지나치게 높다는 지적이 나왔다. 상업지역을 대상에서 제외하고 역세권 범위와 도로 접도 조건, 노후도, 공공기여 기준을 강화해 사업 가능한 곳이 제한될 수 있다는 우려다.
기준안은 대상 용도지역을 제2·3종일반주거지역과 준주거지역, 공장비율 10% 미만의 준공업지역으로 한정했다. 도심 역세권에 밀집한 상업지역은 제외했다. 도심복합개발법 시행령은 부지 면적의 과반이 역 승강장 경계에서 500m 이내면 사업을 시행할 수 있도록 했지만, 기준안은 면적의 과반이 350m 이내에 있고 사업대지 전체가 500m 안에 들어와야 한다고 정했다.
사업 면적은 2만㎡ 이상~6만㎡ 이하다. 3만㎡ 이하 사업지는 폭 15m 이상, 3만㎡ 초과 사업지는 폭 20m 이상의 간선도로에 접해야 한다. 간선도로와 구역 둘레의 8분의 1 이상이 맞닿아야 하고, 폭 6m 이상 도로로 둘러싸인 가로구역이어야 한다. 20년 경과 건축물이 60% 이상이어야 하며, 구역 내 공동주택단지는 1만㎡ 이하이면서 전체 면적의 30% 이하여야 한다. 성곽 주변 등 입지 특성화 지역과 구릉지 연접부, 다른 사업 절차가 진행 중인 구역은 대상에서 제외된다.
사업 신청에는 이 요건을 모두 충족해야 한다. 시행령이 노후도 하한을 40%로 두고 시·도 조례에 맡긴 것과 달리 기준안은 노후도 기준을 높였다. 업계에서는 역세권 노후 주거지가 이면도로를 끼고 형성된 경우가 많아, 면적과 역세권·간선도로 조건을 함께 만족하는 곳이 드물 수 있다고 지적했다.
공공기여 기준도 강화됐다. 용도지역 변경과 규제특례로 완화된 용적률의 2분의 1을 부지면적으로 환산해 공공기여하도록 했다. 법령은 주거중심형 공공주택 비율을 3050% 범위에서 조례로 정하도록 하고 있다. 용도지역을 변경할 경우에는 1020%의 공공기여 부담률이 별도로 적용되며, 공공기여는 장기전세주택으로 우선 제공하는 것이 원칙이다. 법적상한용적률까지 높인 부분도 완화분의 절반을 공공주택으로 공급하고, 그중 60%는 공공분양, 40%는 공공임대로 채우도록 했다.
준주거지역의 법적상한용적률은 비중심지 500%에서 중심지 최대 700%까지다. 다만 700%를 적용받으려면 대상지의 2개면 이상이 20m 이상 간선도로에 접해야 한다. 진입도로 폭 8m 확보와 역세권 환경개선, 개방형 녹지, 지열 설비, 전략육성 용도 도입 등도 추가 완화 요건으로 제시됐다. 활성화 항목을 모두 적용하면 준주거지역 기준 최대 200%p를 더 받을 수 있으며, 2차 역세권은 현행 용도지역 유지가 원칙이다.
서울시가 지난달 발표한 성장거점형 추진 방향은 일반상업지역에서 용적률 1,300%까지 허용하고, 사업성이 낮은 곳의 공공기여를 50%에서 30%로 낮출 수 있도록 했다. 이에 주거중심형과 성장거점형 사이에 상업지역 포함 여부와 공공기여 수준이 다르다는 지적이 제기됐다. 서울시 관계자는 해당 운영기준안에 답변할 수 없으며 서울시가 공식 발표한 내용은 아니라고 밝혔다. 업계에서는 기준 확정 전에 상업지역 포함 여부와 역세권·접도 요건, 공공기여 수준을 재검토해야 한다고 요구했다.