알스퀘어는 23일 발간한 ‘2026 서울 주택 전월세시장 리포트: 월세 중심 재편과 높아지는 주거비 부담’에서 올해 2분기 서울 아파트 신규 임대차의 월세 비중이 58%라고 밝혔다. 신규 월세 거래는 약 1만7700건으로 전세 약 1만2700건을 웃돌았다.
아파트는 지난해 4분기 이후 전세와 월세 거래가 모두 줄었지만 전세 거래 감소 폭이 더 컸다. 연립·다세대와 오피스텔의 월세 비중은 각각 66%, 81%였다. 연립·다세대는 2021년 3분기 37%에서 66%로 30%포인트 가까이 높아졌다.
올해 2분기 전용 60~85㎡ 아파트의 평균 환산 월 임대료는 317만원으로 전년 동기 대비 13.5% 상승했다. 환산 월 임대료는 실제 월세에 보증금을 월세로 환산한 금액을 더한 값이며, 한국부동산원의 전월세전환율을 적용했다. 한국청소년정책연구원의 ‘청년의 성인기 이행 추적조사’에서 청년들의 첫 평균 월급은 254만3300원으로 조사됐다. 조사는 2010년 당시 중학교 1학년이었던 청소년 2351명을 대상으로 15년간 진행됐으며 1139명이 응답했다.
임대료 상승률은 상대적으로 낮은 임대료 수준의 지역에서도 높았다. 같은 면적 구간에서 서초구와 강남구의 환산 월 임대료는 각각 479만원, 451만원이었다. 강북구는 26.7%, 강동구는 26.4%, 노원구는 24.6% 상승해 서울 평균을 웃돌았다. 강북구와 노원구의 환산 월 임대료는 각각 218만원, 197만원이었다.
소형 연립·다세대의 전용평당 평균 환산 월 임대료는 올해 2분기 5평 미만이 약 15만원, 510평이 약 11만원이었다. 이는 2020년 2분기보다 각각 약 25%, 약 33% 오른 수준이다. 5평 미만의 평당 임대료는 10평 이상 구간의 약 22.6배였다. 오피스텔도 5평 미만은 평당 16만 원으로 10평 이상 구간의 10만~11만 원을 웃돌았다.
서울의 1·2인 가구는 2015년 205만 가구에서 2025년 281만 가구로 늘었다. 반면 아파트의 20212025년 연평균 준공 물량은 약 3만9000호로 2000년대 약 5만7000호보다 적었고, 비아파트 인허가는 2023년 이후 분기당 10002000호 수준으로 감소했다. 청년안심주택은 올해 1~3분기 모집공고 기준 7259세대가 공급됐다.
최규정 알스퀘어 리서치연구원은 공급 제약으로 기존 주택에 대한 임대 수요 의존도가 높아질 수 있다고 말했다. 그는 높은 금융비용이 임대인의 이자 부담을 보증금이나 월 임대료에 반영하고, 임차인의 전세자금 조달 부담도 월세 수요를 높여 전세의 월세화가 이어질 수 있다고 전망했다.