서울 아파트 임대시장에서 월세 거래가 전세 거래를 웃돌고 임대료도 상승했다. 알스퀘어가 발간한 ‘2026 서울 주택 전월세시장 리포트’에 따르면 올해 2·4분기 서울 아파트 신규 월세 거래는 약 1만7700건으로 전세 약 1만2700건보다 많았다. 신규 임대차에서 월세가 차지한 비중은 58%였다.
아파트뿐 아니라 연립·다세대와 오피스텔의 월세 비중도 각각 66%, 81%로 나타났다. 전용면적 60~85㎡ 아파트의 평균 환산 월 임대료는 317만원으로, 전년 동기 대비 13.5% 상승했다. 환산 월 임대료는 실제 월세에 보증금을 월세로 환산한 금액을 더한 값이다.
지역별로는 서초구가 479만원, 강남구가 451만원으로 임대료 수준이 높았다. 전년 동기 대비 상승률은 강북구 26.7%, 강동구 26.4%, 노원구 24.6%로 서울 평균을 웃돌았다. 강북구와 노원구의 평균 환산 월 임대료는 각각 218만원, 197만원이었다.
알스퀘어는 가구 소형화와 주택 공급 제약이 월세 선호 및 임대료 상승의 배경이라고 분석했다. 서울의 12인 가구는 2015년 205만가구에서 2025년 281만가구로 늘었고, 아파트 준공 물량과 비아파트 인허가는 감소 추세를 보였다. 청년안심주택은 올해 1·4분기3·4분기 모집공고 기준 7259가구가 공급됐다.
최규정 알스퀘어 리서치연구원은 공급 제약으로 기존 주택에 대한 임대 수요 의존도가 높아질 수 있다고 밝혔다. 금융비용에 따른 임대인의 이자 부담과 임차인의 전세자금 조달 부담이 월세 수요를 높여 전세의 월세화가 이어질 수 있다고 내다봤다.