서울시가 검토 중인 주거중심형 복합개발사업 운영기준안이 사업대상지 요건은 까다롭게 정하면서 선정 기준과 예외 판단은 관련 위원회에 맡겨 논란이 되고 있다. 사업 방향을 미리 살피는 사전검토 운영위원회의 구성·운영 기준도 구체적으로 제시되지 않아 주민이 사업 준비에 필요한 판단 기준을 확인하기 어렵다는 지적이다.
운영기준안은 역세권·용도지역·면적·접도·노후도 요건과 제외 대상 지역을 관련 위원회가 인정할 때 포함하거나 완화할 수 있도록 했다. 입안권자가 작성하는 검토서의 사업대상지와 용도지역 변경, 공공시설, 높이, 비주거시설, 전략육성 용도 등 여섯 가지 사항도 위원회 검토를 거치도록 했다. 국민주택규모 공공주택의 규모·비율·위치 역시 주관 부서와 협의한 뒤 위원회 심의를 받는다.
사전검토 운영위원회는 시장이 서울시 관련 부서와 자치구, 전문가로 구성·운영할 수 있다고만 규정했다. 위원회가 복합개발계획의 방향과 규제특례, 공공기여 등을 검토하지만 위원 구성 기준과 심의 기준, 결과 공개, 회의록 작성 의무는 명시되지 않았다.
사전검토를 마친 뒤 2년 안에 지구 지정 신청 동의서를 내지 못하면 대상지에서 제외된다. 기간 연장 여부는 입안권자 판단에 맡겼고, 경미한 사항이 아니라면 사업계획을 수정할 때 사전검토를 처음부터 다시 받아야 한다.
신청 때는 법에서 정한 사업시행예정자 결정 동의 요건인 토지등소유자 4분의 1, 토지면적 2분의 1 이상과 별도로, 간선도로에 접한 대지의 토지등소유자와 토지면적 각각 3분의 2 이상의 동의가 필요하다. 간선도로변에 상가가 많은 만큼 소수 상가 소유자의 동의가 사업 추진에 영향을 줄 수 있으며, 상위법에 없는 요건을 운영기준으로 추가할 수 있는지가 법적 쟁점으로 거론된다.
다른 사업이 진행 중인 구역을 제외하는 기준도 구체적이지 않다. 주민 제안이나 입안 신청 단계에서 사업을 주거중심형 복합개발로 바꾸려는 경우 기존 사업을 언제 철회해야 신청할 수 있는지 정해지지 않았고, 기존 절차의 철회 시점과 다른 사업의 인정 기준점도 불분명하다.
주민 보호와 비용 정산에 관한 내용도 기준안에 담기지 않았다. 지구 지정이 해제되면 용도지역 등 도시관리계획을 복합개발계획 결정 이전 상태로 돌린다고 규정했지만, 신탁사·리츠가 사업 과정에서 지출한 비용을 누가 어떻게 정산할지는 언급하지 않았다. 시행자 승계와 비용 정산 문제, 신탁사·리츠를 견제할 주민대표기구의 근거도 해소되지 않았다.
감정평가 기준시점은 대상지 선정 신청 이전으로 정했다. 동의한 소유자의 자산은 개발이익을 제외한 가격으로, 매도청구 대상인 부동의자의 자산은 개발이익이 반영된 시가로 평가되는 구조를 완화할 장치는 제시되지 않았다. 감정평가법인 2곳은 서울시와 사업시행예정자가 추첨으로 선정하고 수수료는 사업시행예정자가 부담한다. 평가 이후 주관 부서가 부동산 가치의 급격한 등락 등으로 결과 적용이 현저히 불합리하다고 판단하면 재감정평가를 실시할 수 있어, 공공기여 규모가 다시 달라질 가능성도 행정 판단에 맡겨졌다.