이상무 한국부동산임대운영협회장은 최근 서울 성동구 협회 사무실에서 신축뿐 아니라 기축 비아파트에도 대출 규제를 완화해야 한다고 말했다. 아파트와 빌라 전월세난이 이어지는 가운데, 공급을 늘리려면 기존 건물을 활용하는 방안도 필요하다는 주장이다.
정부는 8·13 대책에서 사업자가 준공 후 1년 내 신축 비아파트를 처음 매입할 때 주택담보대출비율(LTV)을 기존 0%에서 최대 60%까지 적용하기로 했다. 규제지역은 LTV 30%까지지만, 민간임대주택법상 등록임대사업자는 지역과 관계없이 60%까지 대출받을 수 있다. 이상무 회장은 신축 매입 지원은 긍정적이지만, 완공을 앞두고 사업이 중단됐거나 금융사가 담보로 보유한 미준공 건물이 많아 공급 확대에는 한계가 있다고 밝혔다.
기축 건물에 대한 대출 규제를 풀면 새로 짓는 것보다 주택 공급 속도를 높일 수 있다는 게 이상무 회장의 설명이다. 신영에스엘피와 모건스탠리가 공동 투자한 130실 규모 ‘지웰홈스 라이프강동’을 사례로 들었다. 모건스탠리와 그래비티자산운용은 2024년 서울 강동구 길동의 미분양 도시형생활주택·오피스텔 ‘한미스카이캐슬’을 공매로 133억원에 낙찰받아 임대주택으로 리모델링했다. 7년간 사업이 표류한 뒤 모건스탠리와 신영에스엘피가 사업을 이어받았고, 2024년 7월 소유권 이전을 마친 뒤 리모델링을 거쳐 11월 입주를 시작했다.
이 회장은 기축 건물 매입이 늘면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리스크를 줄이는 데도 도움이 될 수 있다고 말했다. 준공 전 사업이 중단됐거나 미분양으로 자금을 회수하지 못한 사업장도 PF 익스포저에 포함된다. 금융투자협회에 따르면 지난달 말 기준 매각을 추진 중인 전국 PF 사업장은 250곳이다.
이 회장은 해외 기관투자자의 국내 임대 시장 진출도 활성화될 수 있다고 내다봤다. 지난해 여러 사업이 추진되는 과정에서 임대사업자 대출 제한으로 해외 자본 투자가 무산된 사례가 있었다며, 금융 공급이 원활해지면 해외 기관투자자의 국내 시장 진입과 PF 정상화에 도움이 될 것이라고 밝혔다.