수도권 빌라 공급이 위축된 가운데 전월세 가격이 역대 최고 수준으로 올랐다. 한국부동산원에 따르면 지난 8월 수도권 연립·다세대주택 평균 전세 가격은 1억7642만원으로 집계됐다. 평균 월세 가격도 58만5000원으로 상승했다.
전세수급지수와 월세수급지수 모두 지난 8월 100을 넘겨 임차 수요가 공급보다 많은 상황을 나타냈다. 수도권 전세수급지수는 지난해 12월 100.1에서 지난 8월 105.9로, 월세수급지수는 지난해 7월 100에서 지난 8월 106.4로 높아졌다. 이 지수가 100을 넘으면 공급보다 수요가 많다는 뜻이다.
주택 공급의 선행 지표인 수도권 다가구·다세대·연립주택 인허가와 착공 물량은 2022년부터 감소했다. 국토교통부에 따르면 수도권 빌라 인허가 물량은 2021년 6만5579가구에서 2022년 4만5466가구로 줄었고, 2023년에는 1만5605가구로 감소했다. 지난해 물량은 1만2706가구였으며, 올해 1~8월 누적 인허가는 1만565가구로 잠정 집계됐다.
착공 물량도 2021년 6만3439가구에서 2022년 4만5319가구로 줄었다. 2023년부터는 연간 1만가구대에 머물렀으며, 지난해 1만1302가구, 올해 1~8월 8279가구를 기록했다.
지역별로는 서울에서 빌라 공급이 일부 회복됐지만 경기도와 인천은 부진이 이어졌다. 서울의 지난해 인허가는 6444가구로 전년 3855가구보다 늘었고, 올해 18월에는 5977가구였다. 착공은 2024년 4306가구에서 지난해 5147가구로 증가했으며, 올해 18월 5015가구를 기록했다.
경기도의 지난해 인허가는 5461가구로 2024년 6362가구보다 줄었다. 올해 18월 누적 인허가는 4160가구였다. 착공은 2024년 5281가구에서 지난해 5176가구로 감소했고, 올해 18월에는 2905가구였다. 인천의 인허가는 2024년 973가구에서 지난해 801가구로 줄었으며, 올해 18월 누적 물량은 428가구였다. 착공은 2024년 871가구, 지난해 979가구였고 올해 18월 359가구에 그쳤다.
고금리와 전세사기 여파, 강화된 전세보증금 반환보증 가입 요건 등이 빌라 매입과 신규 공급에 부담을 주는 요인으로 지목됐다. 이른바 ‘126% 룰’은 공시가격으로 주택가격을 산정할 때 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 공시가격의 126% 이내여야 주택도시보증공사(HUG)의 반환보증에 가입할 수 있도록 한 기준이다. 기존 기준은 150%였다.
임대 목적의 신축 빌라 매입자는 전세보증금으로 매입대금 상당 부분을 충당하는 경우가 많다. 보증 가입이 가능한 전세보증금 한도가 낮아지면 매입자의 자기자본 부담이 커지고, 빌라 매입 수요와 사업자의 분양대금 회수에도 영향을 줄 수 있다는 설명이다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 빌라 사업은 사업계획부터 준공까지 1년~1년6개월이면 가능하다고 말했다. 그는 전용면적 60㎡ 이하 주택은 3채까지 주택 수에서 제외하는 등의 규제 완화를 검토할 필요가 있다고 밝혔다.