김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 내년 부동산 시장에서 지역과 상품별 차별화가 커질 것으로 전망했다. 2027년은 모든 지역이 함께 오르거나 내리는 대신, 오를 지역과 상품이 갈리는 해라는 분석이다.
김 소장은 2일 서울 동대문디자인플라자(DDP) 아트홀1관에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2026’ 강연에서 최근 강남권 약세만으로 시장 전체가 끝났다고 판단해서는 안 된다고 말했다. 대출 규제로 중위 가격대 주택을 사기 어려워진 실수요자들이 서울 외곽에서 경기·인천으로 이동하고 있다는 설명이다.
그는 내년 시장의 핵심 변수로 전세시장을 꼽았다. 매매가는 결과이고 전세가는 원인이라며, 전셋값 상승은 해당 지역의 실거주 수요가 늘고 있다는 신호라고 강조했다. 전세가가 꾸준히 오르는 지역에서 매매가가 하락한 사례는 역사적으로 없었다며 지역별 전세 호가를 살펴야 한다고 말했다.
서울은 입주 물량 감소와 전세 매물 부족이 겹쳐 지금까지 경험하지 못한 수준의 전세난을 겪을 수 있다고 내다봤다. 최근 강남권 집값 하락은 수요 소멸에 따른 추세 전환으로 보기 어렵다는 진단도 내놨다. 전셋값이 역대 최고 수준을 이어가고 반전세 전환이 늘고 있으며, 강남권 약세가 서울 외곽으로 번질 연결고리도 약하다는 이유다. 상위·중위·하위권 주택시장의 수요층이 달라져 강남 집값 하락이 서울 외곽의 실수요 약화로 이어지는 구조는 아니라는 설명이다.
정부의 8·13 주택 신속공급 방안에 대해서는 공급 확대와 내년 입주 물량 부족은 별개라고 봤다. 새로 발표한 공급은 빨라도 2030년에 입주하게 되고, 2027년 입주 물량은 이미 정해져 있다는 것이다. 대출·세금 규제로 거래 속도는 늦출 수 있지만 단기 수급 방향을 바꾸기 어렵다고 말했다.
김학렬 소장이 꼽은 내년 부동산 실수
김 소장은 피해야 할 선택으로 다섯 가지를 제시했다. ①강남 집값 하락을 이유로 서울 주택을 처분하는 것 ②정부 공급 계획만 보고 공급 부족 우려가 해소됐다고 판단하는 것 ③경기도가 오른다는 전망만 믿고 지역을 가리지 않고 매수하는 것 ④세금 부담 때문에 가치가 높은 주택부터 처분하는 것 ⑤금리 인하를 기다리며 매수를 계속 미루는 것이다.
김 소장은 “투자자들은 투자를 하지 않아도 되지만 실수요자는 어디엔가 살아야 한다”며, 대출 한도에 맞춰 서울 외곽이나 경기·인천으로 이동하는 상황을 설명했다. 이 강연은 ‘내년 집값? 오를까, 떨어질까’를 주제로 진행됐다.