강남3구 매물은 늘었지만 실거래 흐름은 지역별로 달라

실거래로 확인해 보니

매물 건수와 실제 신고된 거래는 서로 다른 지표다. GPlace 실거래 집계에서 최근 3개월(2026.09까지, 끝 달은 신고 진행 중) 거래는 송파구 728건, 서초구 284건, 강남구 329건이다. 1년 전 같은 기간에는 각각 906건, 427건, 668건으로 집계됐지만, 끝 달 신고가 진행 중인 기간끼리의 비교만으로 거래가 줄었다고 단정하기는 어렵다.

한 달 기준으로 보면 지역별 흐름이 다르다. 2026.08 매매는 송파구 170건(1년 전 같은 달 155건), 서초구 84건(100건), 강남구 91건(115건)이다. 한 달 거래 건수의 변화는 강남3구 안에서도 같지 않다.

최근 3개월 3.3㎡당 중위값은 송파구 7,709만원, 서초구 7,882만원, 강남구 1억 2,812만원이다. 1년 전 같은 기간과 비교한 변동률은 각각 +17.4%, +9.2%, +25.5%다. 이는 보도에 나온 9월 넷째 주 주간 변동률과 기간·기준이 다른 지표이므로, 어느 한쪽만으로 시장 흐름을 단정하기보다 서로 다른 기준의 수치로 살펴볼 필요가 있다.

2026.10.05 기준 세 구는 모두 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역(아파트)이다. 관련 법령으로는 「소득세법 시행령」이 2026.09.30 공포돼 2026.10.01 시행됐으며, 일시적 2주택의 종전주택 양도기간은 양 주택이 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년으로 정했다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」도 같은 날 공포·시행돼 종전 요건을 삭제하고 구분별 허가신청 기한을 두도록 했다.

중개 현장에서 볼 점

매물 증가 소식을 설명할 때는 매물 등록 건수와 실제 거래 건수를 구분하고, 비교 기준이 어느 달인지 확인해야 한다. 특히 최근 3개월 수치는 끝 달 신고가 진행 중이므로 한 달 매매 건수와 함께 살펴보는 편이 좋다.

가격 흐름을 안내할 때는 주간 변동률과 일정 기간의 3.3㎡당 중위값을 같은 지표처럼 다루지 않아야 한다. 고객이 관심을 둔 지역과 면적대의 거래를 별도로 확인하고, 규제지역 여부와 적용되는 거래·세금 요건도 함께 점검할 필요가 있다.