강남 재건축 하락, 비강남은 상승세
8·3 세제개편안 이후 강남권 고가 재건축 아파트의 실거래가가 직전 거래보다 수억 원씩 낮아진 반면, 마포·용산·성동 등 강북 한강벨트와 서울 외곽 중저가 단지에서는 신고가 거래가 나왔다. 대치동 은마아파트 전용 76.9㎡는 이달 30억 2000만 원에 거래돼 전달보다 3억 2000만 원 내렸고, 압구정 현대5차 82㎡는 51억 원에 팔려 2월보다 10억 원 하락했다.
반면 마포구 신수동 마포아이파크포레 59㎡는 21억 4500만 원에 거래되며 신고가를 기록했다. 8·3 세제개편 이후 7주간 동북권 매매가는 2.49% 올랐지만 동남권은 0.49% 내렸다. 두 권역의 누적 변동률 격차는 2012년 통계 작성 이후 최대로 분석됐다.
서울 아파트값은 85주 연속 상승해 역대 최장 상승 기간과 같아졌다. 다만 상승률은 0.29%에서 0.13%로 낮아져 4주 연속 둔화했다. 전문가들은 세제와 대출 규제 강도에 따라 지역별 흐름이 달라지는 현상이 당분간 이어질 것으로 진단했다.
PF 자금 회수로 공급 기반 위축
2024년 2분기부터 올해 1분기까지 2년간 금융권이 부동산 PF에서 회수·정리한 자금은 202조 8000억 원이었다. 같은 기간 신규 공급은 141조 5000억 원에 그쳐 61조 3000억 원이 시장에 재유입되지 못했다. 자금이 대형 건설사의 수도권 사업장에 집중되면서 올해 7월까지 전국 주택 인허가 누적 물량은 2022년보다 51.9% 줄었다.
시공능력 100위권 이내 건설사의 본PF 잔액은 같은 기간 7조 9000억 원에서 15조 7000억 원으로 늘었다. 100위 밖 건설사는 6조 1000억 원에서 5000억 원으로 90% 넘게 감소했다. 브리지론 잔액도 올해 1분기 10조 원으로, 2년 전보다 5조 원 줄었다. 정부가 공적 PF 보증 규모를 86조 원으로 늘렸지만 현장의 자금난을 해소하기에는 부족하다는 지적이 나왔다.
레고랜드 사태 이전인 2021년 16만 9000가구를 공급했던 중소·중견 건설사의 공급량은 지난해 6만 9000가구로 58.8% 감소했다. 전체 분양에서 이들 업체가 차지한 비중도 약 57%에서 35.7%로 20%포인트 이상 낮아졌다. 올해 9월까지 공급량은 전년보다 19% 늘었지만, 상당수가 과거 인허가 물량을 분양한 것으로 순공급 확대와는 거리가 있다는 설명이다.
올해 전국 종합건설업체 641곳이 폐업 신고를 해 전년 동기보다 32.4% 증가했다. 올해 1월부터 9월 27일까지 지방 종합건설업 폐업 신고 공고는 418건으로, 전년 동기 255건보다 63.9% 늘었다. 지방 초기 단계의 브리지론이 막혀 있어 중소·중견 건설사의 공급 정상화에는 상당한 시간이 걸릴 것으로 전망됐다.
대구 지역 3위 건설사 태왕이앤씨는 약 1100억 원 규모 PF 보증채무가 현실화하면서 회생절차에 들어갔다. 시공능력 30~100위권 중견사 12곳의 현금 및 현금성자산은 1년 새 13.2% 감소했고, 단기차입금은 4.4% 증가했다. 14개 부동산신탁사의 순신탁계정대는 올해 상반기 9조 5165억 원으로 늘었으며, 2분기 1586억 원 순손실을 내 상반기 누적 827억 원 적자를 기록했다. PF 부실의 여파가 건설사에 이어 신탁사로도 번지고 있다는 분석이다.
송파 재건축 이주에 전세 수요 증가
현재 이주 중인 가락삼익맨숀·가락미륭·삼환가락에 이어 내달 잠실우성4차와 한양3차가 이주를 시작하면 5개 단지 2826가구의 이주 수요가 발생한다. 가락동 금호아파트 전용 85㎡ 전세 호가는 연초 5억 8000만~7억 7000만 원에서 현재 9억 5000만 원까지 올랐다.
송파구 전세 매물은 올해 2월 3904건에서 25일 기준 1368건으로 65% 감소했다. 전세가격지수는 연간 누적 9.41% 상승해 전년 동기 누적 상승률보다 4.07%포인트 높았다. 송파구 인근에서 전셋집을 구하지 못한 조합원들이 위례·하남을 넘어 남양주 다산신도시까지 이동하고 있어 경기권 전세 시장에도 영향이 미칠 것으로 전망됐다.
미국 국채금리 상승과 건설업 부담
미국 10년물 국채금리는 5.10%대에서 움직였고, 24일에는 5.22%까지 올라 2007년 6월 이후 최고치를 기록했다. 금융시장 전문가 173명을 대상으로 한 설문에서는 53%가 30년물 국채금리가 연내 6%를 넘을 것으로 예상했다. 이는 닷컴버블 시기인 2000년 이후 처음 제기된 가능성이다.
AI 인프라 투자에 필요한 자금 수요 증가와 미·이란 갈등에 따른 국제유가 상승, 연방정부 재정 적자 확대가 구조적인 금리 상승 요인으로 거론됐다. 글로벌 고금리가 장기화하면 국내 주택담보대출 금리와 PF 조달비용이 오를 수 있다는 점에서 레버리지 투자 전략을 재검토해야 한다는 해석도 나왔다.