올해 1~8월 서울 아파트 전세계약 7만 7264건 가운데 갱신계약은 **3만 9224건(50.8%)**으로 집계됐다. 갱신 비중은 지난해 41.1%보다 9.7%포인트, 2023년 27.2%보다 23.6%포인트 높아졌다. 갱신계약을 제외한 신규 전세거래는 6만 1321건에서 3만 8040건으로 38.0% 감소해 전체 전세거래 감소율 25.7%를 웃돌았다.
실거주 의무와 다주택자·대출 규제에 따른 민간 전세 공급 위축, 신규 주택 부족이 맞물리면서 세입자의 주거 이동과 선택이 어려워지고 있다는 분석이다.
전월세 매물 감소와 전셋값 상승
최근 1년간 서울 아파트 전세 매물은 2만 3832건에서 1만 9853건으로 16.7%, 월세 매물은 1만 9480건에서 1만 6406건으로 15.3% 줄었다. 전세 매물 감소 폭은 동북권(노원·도봉·동대문구 등)이 43.2%로 가장 컸고, 서남권도 33.3% 감소했다.
서울 아파트 중위 전세가는 8월 기준 5억 6000만 원으로 1년 새 12.4% 올라 2022년 1월의 역대 최고가 수준에 도달했다. 서울 등록임대아파트 3만 7000가구가 2028년까지 순차적으로 사라지면 임대 재고 공백이 더 커질 수 있다는 지적도 나왔다.
등록임대 세제 혜택 변경
소득세법·법인세법·종부세법 시행령 개정안은 10월 1일 공포·시행된다. 이에 따라 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과 배제와 법인세 추가과세 배제 혜택은 2027년 말까지 적용된다. 다만 2027년 1월 1일 현재 의무임대기간이 끝나지 않았다면 등록말소일부터 1년간 기존 혜택을 받을 수 있다.
일시적 2주택자의 기존 주택 처분 기한은 3년에서 2년으로 단축된다. 등록임대 말소 후 5년 안에 거주주택을 팔 때 적용되는 양도가액 12억 원 이하 비과세와 장기보유특별공제 최대 **80%**는 유지된다. 상생임대주택 특례는 올해 말 종료 예정이지만, 이미 임대차계약을 맺은 경우 최장 2029년 말까지 혜택을 받을 수 있다.
거래 위축·분당 정비구역 지정
서울 아파트 월별 거래량은 4·5월 각각 8000건을 웃돌았으나 8월에는 3466건으로 감소했다. 토지거래허가 신청도 4월 1만 165건에서 8월 3547건으로 65.1% 줄었고, 강남3구 신청은 4월보다 70.1% 감소했다. 강남구 개포 자이 프레지던스 전용 84㎡는 40억 원에서 34억 7000만 원까지 낮아진 가격에 거래됐다. 세입자가 있는 매물은 전세퇴거자금대출 한도가 1억 원에 그쳐 현금 보유자 외에는 매수가 어렵다는 현장 평가가 나왔다.
성남시는 이매촌1(1734가구), 시범단지1(4200가구), 파크타운(3025가구), 푸른마을(2598가구), 한솔마을2(1872가구) 등 5개 구역 1만 3429가구를 올해 분당 노후계획도시 특별정비구역으로 선정했다. 당초 정비예정물량보다 1429가구 많으며, 12월까지 구역 지정·고시를 마칠 계획이다. 2027~2030년 추가로 2만 5000가구를 선정하는 계획도 공고했다.
서울 재건축·재개발에서는 건설사 컨소시엄 대신 단일 시공사를 요구하는 움직임이 이어지고 있다. 양천구 목동4단지는 1382가구에서 2436가구로 늘리고 최고 49층으로 조성하는 사업에 컨소시엄 불가와 최상위 브랜드 참여 조건을 내걸었다. 공사비 1조 8000억 원 규모의 송파구 마천1구역도 같은 조건을 제시했으며, 목동 14개 단지 대다수도 단일 브랜드 기준을 적용하고 있다.