부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 경색이 길어지면서 중소·중견 건설사의 주택 공급 기반이 약해지고 있다. 2022년 9월 레고랜드 사태 이후 금융권이 신규 PF 취급을 줄인 데다, 공급되는 자금도 수도권 우량 사업장과 대형 건설사에 쏠린 영향이다. 지방 부동산 경기 침체까지 겹치며 중소·중견사의 공급 물량은 사태 이전보다 60% 가까이 줄었다.
대한주택건설협회가 27일 공개한 자료에 따르면 회원사의 주택 공급 물량(임대 제외)은 2021년 16만 9000가구에서 지난해 6만 9000가구로 58.8% 감소했다. 같은 기간 전국 아파트 분양 물량은 부동산114 집계 기준 29만 7793가구에서 19만 5553가구로 34.3% 줄었다. 중소·중견사의 공급 감소 폭이 전체 시장보다 컸다.
전체 분양 물량에서 중소·중견 건설사가 차지하는 비율도 약 57%에서 지난해 35.7%로 낮아졌다. 20%포인트 넘게 줄어들면서 지역 주택 공급을 맡아온 중소·중견사의 역할도 크게 축소됐다는 평가가 나온다.
「### PF 시장에서 빠져나간 자금 61조 원」
한국건설산업연구원의 최근 보고서에 따르면 2024년 2분기부터 올해 1분기까지 2년 동안 금융권이 부동산 PF에서 회수·정리한 금액은 202조 8000억 원이다. 같은 기간 신규 공급액은 141조 5000억 원으로, 8개 분기 모두 회수·정리액의 약 70% 수준에 그쳤다. 그 결과 PF 시장에서 61조 3000억 원이 순유출됐다.
금융회사들이 부실 사업장을 정리하고 기존 대출을 회수하면서도 그에 상응하는 신규 자금을 공급하지 않는 상황이다. 줄어든 자금마저 일부 사업장에 집중되는 현상도 나타났다.
한국신용평가(KIS)가 증권·캐피털 51개사가 참여한 약 3600개 PF 사업장, 50조 원 규모의 자금 흐름을 분석한 결과, 시공 순위 100위 이내 건설사의 아파트 사업장 본PF 잔액은 2024년 2분기 7조 9000억 원에서 올해 1분기 15조 7000억 원으로 두 배 가까이 늘었다.
반면 시공 순위 100위 밖 건설사의 본PF 잔액은 같은 기간 6조 1000억 원에서 5000억 원으로 90% 넘게 감소했다. 지역별로는 서울 오피스의 본PF 잔액이 1조 1000억 원에서 4조 5000억 원으로 4배 이상 늘어난 데 비해, 비서울 오피스는 5000억 원에서 4000억 원으로 20% 줄었다.
대형사와 수도권 우량 사업장에 자금이 모이는 배경에는 국내 PF의 구조적 취약성도 있다. 시행사 자기자본 비율이 2~5%에 그쳐 다수 사업장이 시공사의 신용보강에 의존하는 상황에서 금융권의 위험 회피가 강해지자, 신용도가 상대적으로 낮은 중소·중견사의 사업장이 자금 배분에서 밀리고 있다는 설명이다.
업계 관계자는 “레고랜드 사태 전에는 별다른 보증 없이도 PF 대출이 나오는 경우가 많았지만, 이후에는 대형 건설사조차 이중·삼중의 신용보강을 요구받는다”며 “채무 인수 역량이 상대적으로 낮은 중소·중견 건설사의 사업장은 후순위로 밀릴 수밖에 없다”고 말했다.
지방 부동산 시장의 장기 침체도 격차를 키우는 요인으로 꼽힌다. 서울 오피스와 수도권 아파트는 공급 부족과 전월세난 등의 영향으로 가격과 매수세가 회복되는 반면, 지방의 준공 후 미분양 주택은 2만 5000여 가구에 이른다. 금융기관이 건전성 관리를 위해 수도권 우량 프로젝트를 중심으로 자금을 배분할 유인이 커지는 구조다.
「### 신규 사업의 선행 단계인 브리지론도 감소」
업계가 주목하는 부분은 브리지론 위축이다. 토지 매입과 인허가 등에 쓰이는 브리지론은 본격적인 개발 사업에 앞서 필요한 초기 자금으로, 이후 주택 공급 물량에 영향을 주는 단계다. 이 시장에서부터 자금 조달이 어려워지며 신규 사업 발굴 자체가 쉽지 않다는 지적이 나온다. 한국신용평가 조사에서 브리지론 잔액은 올해 1분기 약 10조 원으로, 2년 전보다 5조 원 감소했다.
올해 중소·중견사의 공급 물량이 늘어난 것만으로 공급 여건이 개선됐다고 보기는 어렵다는 분석도 있다. 9월 기준 이들 건설사의 누적 공급 물량은 5만 5016가구로 전년 동기보다 약 19% 증가했다. 다만 상당수가 과거 인허가를 받아둔 사업장의 ‘밀어내기’ 분양으로, 신규 사업 확대에 따른 순공급 증가와는 다르다는 설명이다.
향후 공급을 가늠할 인허가 물량도 감소세다. 국토교통부에 따르면 올해 7월까지 전국 주택 누적 인허가는 14만 2328가구로 전년 동기보다 약 8% 줄었다. 2022년 29만 4000여 가구와 비교하면 51.9% 감소했다.
자금난과 건설 경기 침체가 이어지면서 폐업 업체도 늘었다. 국토교통부 집계 결과 올해 전국 종합건설업체 중 폐업 신고를 한 곳은 641곳으로, 지난해 같은 기간 484곳보다 32.4% 증가했다.
정부는 8·13 주택 공급 대책에서 공적 PF 보증 규모를 86조 원으로 확대하고 중소·중견 건설사 대상 특별보증도 늘렸다. 다만 금융권의 보수적인 PF 취급과 지방 부동산 침체가 지속되는 상황에서는 정책 지원이 곧바로 신규 사업 확대로 연결되기 어렵다는 목소리가 현장에서 나온다.
대한주택건설협회 관계자는 “레고랜드 사태 이후 금융기관들이 PF에 극도로 보수적인 데다 지방은 초기 단계인 브리지론부터 완전히 막힌 상태”라며 “주택 건설 업계의 ‘돈맥경화’가 풀리지 않으면 주택 공급난이 장기화할 수 있다”고 말했다.
한국건설산업연구원 관계자는 “정부의 공적 보증으로 줄어든 신용 위험이 실제 조달금리 완화와 금융 조건 개선으로 이어져야 한다”며 “PF 사업성 평가도 단기 분양률뿐 아니라 임대 수익, 장기 공실 위험, 지역 경제 파급효과까지 함께 반영하도록 고도화할 필요가 있다”고 밝혔다.