토지거래허가구역에서 세입자가 있는 주택을 매입한 뒤 실거주를 미룰 수 있는 특례의 신청기한이 내년 말까지 연장된다. 거래 위축으로 석 달 새 ==60% 넘게 줄어든 서울 아파트 매매에 숨통이 트일 수 있지만, 유예 기간이 끝나면 매수자가 직접 입주해야 해 향후 전세 매물이 감소할 수 있다는 우려도 나온다.
양도소득세 중과 유예 일정에 맞춰 실거주 규제를 완화하면서 매매시장 부담을 덜되, 향후 전세시장에는 영향을 줄 수 있다는 지적이다.
「### 토허제 실거주 유예 대상 확대…입주 유예 최장 3년 3개월」
국토교통부는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 일부개정령안을 통해 10월 1일부터 실거주 유예 대상을 현재 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체로 확대한다.
허가 신청기한은 기존 올해 12월 31일에서 내년 12월 31일까지 1년 연장된다. 현행 특례는 5월 12일 당시 임대 중이고 계약 종료일이 2028년 5월 11일 이내인 주택에 한해 적용된다.
갱신계약도 한 차례, 최대 2년까지 인정한다. 허가 신청 전에 기존 세입자와 갱신계약을 체결하고 갱신 기간이 시작됐다면, 갱신 계약의 종료일까지 입주를 미룰 수 있다. 신청기한 15개월에 갱신 기간 2년을 더하면 입주 유예 기간은 최장 약 3년 3개월이다.
매도자는 세입자의 계약 만료를 기다리지 않고 주택을 팔 수 있고, 매수자는 전세를 낀 상태로 매입할 수 있다. 매수자 요건은 바뀌지 않는다. 5월 12일부터 허가 신청일까지 무주택이어야 하며, 허가 후 4개월 안에 주택을 취득하고 계약 종료일부터 2년간 실거주해야 한다.
정부는 개정 이유로 세제를 제시했다. 과세 합리화를 위한 세제 개편에 따라 내년 이후에도 양도세 중과 유예를 적용받으려면 세입자가 있는 주택을 매도할 수 있어야 하지만, 현행 특례는 올해 말 종료될 예정이기 때문이다. 입법예고는 18일부터 23일까지 엿새 동안 진행됐다. 행정절차법상 입법예고 기간은 특별한 사정이 없으면 40일 이상이다.
토허제 실거주 원칙의 예외는 연이어 확대돼 왔다. 지난해 10월 서울 전역과 경기 12곳이 토허구역으로 지정된 뒤 매물 잠김 문제가 불거지자, 정부는 올해 2월 다주택자가 매도하는 주택에 실거주 예외를 허용했다. 5월에는 세입자가 있는 주택 전체로 대상을 넓혔다. 국토교통부는 이번 조치가 정치권의 제안을 반영한 것이라고 밝혔다.
「### 매매시장엔 숨통, 전세시장엔 부담」
현재 부동산 시장은 매물이 늘어나는 반면 거래는 위축된 상황이다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 28일 기준 서울 아파트 매물은 6만8856건으로 한 달 전보다 2.2% 증가했다.
서울부동산정보광장 집계상 서울 아파트 거래량은 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 5월 8994건에서 6월 5313건으로 40.9% 감소했다. 7월에는 5851건으로 늘었지만, 8월 거래량은 28일 현재 3473건이다. 신고기한이 남아 있어 최종 거래량은 더 늘어날 수 있다.
가격 상승세도 둔화하고 있다. 한국부동산원 기준 서울 아파트값은 9월 셋째 주까지 85주 연속 올라 역대 최장 기록과 같아졌지만, 상승폭은 4주 연속 축소됐다. 강남3구가 약세를 보이는 가운데 비강남권이 상승을 이끄는 흐름이다.
세입자가 있는 매물의 거래가 가능해지면 쌓인 매물을 소화하는 데 도움이 될 수 있다. 다만 세입자가 있는 집을 산 무주택자는 유예 기간이 끝나면 직접 입주해야 하고, 기존 세입자는 갱신 이후 계약을 이어가기 어려워진다. 거래가 늘수록 유예 만료 시점에 임대 매물이 그만큼 줄어드는 구조여서, 만료가 몰리는 2028~2029년 전세 수급이 빠듯해질 수 있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "임차인 계약을 유지한 채 무주택자가 매수할 수 있게 돼 거래 가능한 매물 범위가 넓어질 것"이라며 "다만 무주택 요건과 입주 후 2년 실거주 의무가 유지되는 만큼 매물 급증이나 가격 하락으로 곧바로 이어지기는 어렵다"고 말했다.